地契非最終產權 產權保險才是屋主最終保障

對許多華人新移民來說，買房後拿到地契（Deed），常會疑惑：為什麼美國沒有「房產證」或「房照」？看似正式的地契（Deed），真能保障產權嗎？其實，在美國的房產制度裡，地契並不是產權的最終保護，真正守護屋主權益的，是產權保險（Title Insurance）。

華人律師薄尚樂提醒，許多從中國來的新移民，對美國房產制度存在誤解，往往認為只要交易完成，拿到有簽名的地契，就等於握有房屋的最終產權證明。其實，美國並沒有中國那樣的「房產證」，地契本身也並非產權的絕對保護，因為在交易過程中，賣方有可能涉欺詐或違法行為。這正是為什麼在美國買房時，產權保險（Title Insurance）顯得尤為重要。

薄尚樂解釋，在中國或台灣，購屋交易完成後，政府房產管理機關會向屋主核發「不動產所有權狀」或「房屋權狀」，這是一種官方紙本憑證，法律上具最終效力。但在加州乃至整個美國，房屋買賣完成後，買方的產權契約會送交縣政府的登記處（County Recorder's Office）備案，成為公開紀錄。房屋所有權的依據，是這項登記紀錄，而不是政府頒發的房照或證書。

不過，單靠登記紀錄，也並非萬全之策。薄尚樂指出，有些新移民為「撿漏」，購買所謂的便宜房產，反而陷入風險。他舉例，有買家透過地產經紀，以低價買下一棟未上市房屋，甚至從對方手中拿到地契。沒想到事後，真正的屋主出面，稱該經紀根本無權出售房屋。最終，買家只能透過購買時附帶的產權保險索賠，彌補損失。換言之，即使房產最終被收回，保險仍能提供經濟保障。

薄尚樂進一步指出，每年屋主必須向縣府繳納房產稅，登記文件上也會顯示屋主名字，但這並不等於政府從法律上承認這是你的房子。若有第三方聲稱對房產擁有權，最終仍需透過司法程序解決。因此，在美國尤其加州，屋主產權的最後一道防線，不是任何一紙官方證書，而是產權保險。

因此，對新移民而言，理解這一點至關重要。房子不僅是一個住所，更是一項龐大投資，而產權保險正是守護這項投資安全的最可靠保障。薄尚樂還提醒，若不理解這項中美差異，特別容易在跨國買房或追求便宜房產時誤踩陷阱，甚至面臨血本無歸的風險。