賠住宅意外受損 華人與HOA糾紛

在南加州許多由屋主協會（Homeowners Association，HOA）管理社區中，住宅設施的保險，分公共區域與私人住宅兩大類。對屋主而言，當住宅因意外受損時，到底該由HOA承擔，還是自行承擔，往往成為爭議點。內陸安大略市（Ontario）近來一處HOA社區，就有兩華人屋主為誰該負責問題，與HOA發生糾紛。

安大略市一處由HOA管理的三層聯排屋社區，華人屋主Robbert Kwong將房屋出租。南加州之前有一段期間連續降雨，由於屋頂漏水，室內牆壁及部分設施受損。Robbert Kwong接到房客投訴，首先聯繫HOA管理部門，希望屋頂與室內損壞的維修，由社區承擔。管理人員起初雖表示會檢查，卻遲遲未到場，雨停後也沒有後續回覆。Robbert Kwong再次致電，得到的答覆仍含糊不清，於是決定尋求律師協助。

房產律師李紅詢問Robbert Kwong是否按時繳納社區管理費，他表示每月固定支付300美元。李紅律師指出，社區物業管理單位，通常會為公共區域如屋頂購買保險，而屋頂屬非居民隨意可進入區域，因此其損壞應由HOA負責。隨後，李紅向HOA發律師函件，要求依據公共區域保險規定，在七天內處理屋主投訴，並明確指出，如不處理，由屋頂漏水引起的室內發霉、地毯及家具損壞，屋主將保留追訴權。

律師函發出後，HOA立即行動，派員現場檢查，並承諾迅速解決問題。最終，Robbert Kwong投訴的損壞，包括屋頂及室內部分，在三天內得以修復。李紅指出，屋主並非不善於溝通，而是在與HOA部門交涉時，多以抱怨情緒為主，未掌握有效的溝通技巧。其實，HOA社區的管理規範，即CC&R（Covenants, Conditions and Restrictions，合約、條件與限制），是一項法律文件，用於規範社區內房產所有者的權利、義務及使用規範。CC&R就如同社區規則手冊，既維護社區秩序，也保障房產價值。購買HOA社區住宅的屋主，除遵守CC&R，也應享有其保障的權利。

因此，華人屋主在遇到房屋因漏雨造成屋頂或室內設施損壞時，應依CC&R據理力爭，並申明一旦自行修復，相關費用應由HOA承擔。唯有在責任明確後，HOA管理方才不能置之不理。

同樣在安大略市的另一個HOA聯排屋社區，華人屋主Woody Liu將房屋出租。其房客不慎引發火災，消防人員撲滅火勢時使用大量水，造成室內二次損害，如地毯浸水、牆壁潮濕。Woody Liu僱請一家災後修復公司（remediation company）進行清理，但該公司業者卻誤導屋主Woody Liu，稱HOA保險可涵蓋私人住宅內部損失，應找社區物業管理部門賠償。事實上，這是錯誤認知。

律師李紅指出，HOA保險有明確界定範圍，主要保障公共區域，如屋頂、走廊、外牆及公共設施。屋主私人住宅內部設施、地毯、家具、個人物品等損失，不在HOA保險承保範圍內。因此，火災或水災造成的室內損壞，需要屋主依自身房屋保險或自行承擔修復費用。

此外，滅火時的二次損害，可能引發水損、潮濕及霉菌問題，需由專業災後修復公司處理，但屋主務必確認公司操作正確，避免誤以為HOA保險會全部賠償。在投訴或修復前，先確認HOA保險範圍，是避免誤判的關鍵。

律師李紅也提醒，HOA社區管理規範中，對居民行為有明確限制，例如公共區域不得隨意掛彩燈、種植樹木或更改外牆顏色。若違反規定，HOA有權要求居民限期改正。例如社區規定外牆顏色為淺棕色，居民將外牆噴漆為白色，就屬違規，HOA可要求限期恢復原色。