上海租屋18年被要求「恢復原狀」 房東索賠25萬 法院判了

上海近日發生一起長期租屋糾紛。一間房屋出租18年後，房客退租時，房東發現屋內格局、牆面顏色遭更改，部分牆面、地板及灶台也出現損壞，雙方因是否應「恢復原狀」產生爭議，房東提告求償。上海市長寧區人民法院近日公布判決，認定房客部分損壞需負責，但考量長期使用造成的自然損耗，判房客支付修復費及空置損失共6萬餘元（人民幣，下同），房東則返還6600元保證金。

法治日報報導，2006年6月，張先生與劉女士簽訂房屋租賃合同，租期一年，並支付1萬1600元保證金。合同約定，承租人應按照交付時房屋狀態使用，如需重新裝修或變更原有設施，須取得出租人同意，租期結束後應恢復原狀。

入住後，張先生將原本白色牆面改刷成黃色，並將原有三室格局改造成四室。一年租約期滿後，雙方雖未再簽訂書面合同，但張先生繼續居住，形成事實上的不定期租賃關係，直到2024年7月張先生交還房屋。

交屋時，劉女士發現房屋內有多處變化，包括格局調整、牆面改動，以及牆體霉變、灶台損壞、木地板磨損等問題。她要求張先生恢復房屋原狀，雙方協商未果後，劉女士向法院提告，要求賠償修復費14萬餘元、空置損失10萬餘元，以及5000元逾期付租違約金。

張先生表示，房屋改造經劉女士同意，牆體發霉是外牆滲水造成，與自身使用無關；除部分地板因椅子滑輪造成磨損外，其餘損壞均屬正常使用產生的自然損耗，不同意恢復原狀。

長寧法院指出，根據「民法典」相關規定，租賃期滿時，承租人返還房屋的狀態，應符合約定或房屋正常使用後的狀態。本案爭議焦點在於區分自然損耗與人為損壞。

法院認為，張先生主張改造經劉女士同意，但未能提供證據，因此相關格局及牆面改動部分的恢復費用應由張先生承擔。

至於牆體滲水、地板及灶台損壞，考量房屋原有裝修時間及張先生使用達18年，部分老化屬自然損耗，劉女士亦未能證明所有損壞均由張先生不當使用造成。法院最終酌定修復費3萬餘元。

對於劉女士提出的10萬餘元空置損失，法院認為，房東在收房後雖曾要求修復，但也應採取合理措施避免損失擴大。綜合空置時間、修復工期及市場租金標準，法院判令張先生支付空置損失3萬餘元。

保證金部分，法院認定張先生不存在導致合同無法履行的嚴重違約情形，有權要求返還保證金。雙方同意扣除5000元逾期付租違約金後，劉女士需返還剩餘6600元。

最終，法院判決張先生支付修復費與空置損失合計6萬餘元，劉女士返還保證金6600元，目前判決已生效。

法官提醒，房東與房客簽訂租賃合同時，應明確約定退租時房屋狀態，若要求「恢復原狀」，應保留出租初始狀態證據。承租人若進行裝修改造，也應事先與出租人協商，並明確租期結束後相關處理方式；租賃期間若發生漏水或設備老化等問題，雙方應及時保留證據並處理，避免損失擴大。