關稅政策不定+高通膨 工業倉儲房地產需求15年來首降

5年前當疫情將電子商務推向新高時，工業倉儲空間成為商業不動產領域最大的投資方向。但2022年，這塊領域開始放緩；直至如今，不斷變化的關稅政策和持續的高通膨帶來的經濟不確定性，正對這個曾經炙手可熱的房地產行業造成更大的衝擊。

根據商業房地產開發協會NAIOP的報告，今年上半年僅吸收了2700萬平方英尺的空間，光是第2季的需求就下降了1130萬平方英尺；是2010年以來的首次單季下降。

由於這種不確定性可能會持續到今年年底，NAIOP預計今年下半年的淨吸收量將「幾乎持平」。

報告作者表示：「預計在租戶有時間適應新的關稅制度後，工業空間的需求將有所回升。」然而，關稅調升和就業成長放緩可能會導致需求成長低於2020年至2022年或疫情爆發前6年平均水平。

NAIOP預測，吸納量將從2026年第2季開始反彈，全年吸收量將達到1.193億平方英尺。預計2027年上半年將再吸收1.097億平方英尺。

至於工業地產銷售，根據Yardi的另一份報告，今年的銷售額幾乎與去年的743億美元持平，比2023年增加14.7%，但低於2021年創下的1298億美元的歷史最高水平。

在2019年至2022年期間工業地產平均售價上漲54%後，價格升值也已降溫。報告指出，「資本廉價，投資人希望從創紀錄的租金成長中獲利，原因是工業空置率處於歷史低位，但供應不足。 」

今年以來，已完成工業交易的平均售價僅比2022年的平均價格高出6%。

7月全美工業空置率為9.1%，較6月上升10個基點，較2024年7月上升270個基點。然而，現有租金仍較去年同期上漲6.1%。