新住房法案 華人實踐美國夢的開始

如果詢問多數在美華人家庭，什麼最值得投資？相信不少人的答案都是：房子。對華人移民而言，擁有一棟自己的房子，不只是個能遮風避雨的地方，更是財務安全感的來源。許多華人靠著第一棟房子累積了財富，把房屋的增值當成退休的保障，或成為下一代再發展的基礎，這在華人社會幾乎是根深柢固的觀念。

然而，自2020年新冠疫情爆發之後，美國房價不跌反漲，而且漲速飛快，讓住房的可負擔性愈來愈低，意謂年輕一代即使努力工作，也愈來愈難存到買到入門房所需要的頭期款，或房貸支出愈來愈重，超過收入三分之一的可負擔水準。因此，愈來愈多的華人家庭開始懷疑，「美國夢」是否正離下一代愈來愈遠。

何以致此？美國各州的低收入住房補貼不少，也訂有建商開發案中，需提供一定比率可負擔房(或經濟適用房)的規定或租稅獎勵，但房價還是一路攀升。根據全國房產經紀人協會(NAR)的統計，自2020年1月至今年6月，全美獨立屋的房位中位數漲幅逾51%，俗稱「康斗」(condomimium)的共管公寓上漲45％，同期間30年固定房貸利率從3%升至6%以上，而所得收入僅增加三成，所得成長跟不上房價上漲，反映當前住房問題惡化是房價漲太快。從經濟學最簡單的理論，在條件不變下，漲價代表的需求強而供給弱。

正因如此，美國於7月11日生效的《21世紀住房發展機會路線法案》(21st Century ROAD to Housing Act) 就有其意義了，因為它想要解決的正是住房供給不足的問題。

新住房法案的重要性，不僅因為它是30多年來最重要的住房改革法案，也是近年相當罕見的跨黨派政策共識，不能因川普總統未簽署、未否決並以「無聊透頂 (a big yawn)」形容而漠視。

不可否認的是，以美國的行政效率，新住房法案的落地確實面臨執行力考驗，但對於向來視「有土斯有財」為安身立命根本的華人社區而言，此一法案提供了一個實踐「美國夢」的新機會，值得認真以對。

新法案的核心主旨是兩個「減少」，目的都是增加住房供給。一是減少房屋建設的行政成本與時間，作法包括放寬環境審查、鼓勵地方政府改革分區法規、設立預先核准房型的補助計畫等；二是減少投資性住房的需求，主要是限制大型機構投資獨棟住宅掃貨，凡持有350戶以上單戶住宅的機構投資者，將被禁止再購入新的獨立屋，但建租合一 (build-to-rent) 社區、55歲以上退休社區等例外。法案還包括提高特定貸款上限、擴大災後重建撥款計畫等金融面作法，最終目的都在於加速住房建設。

不過，聯邦立法，不代表住宅會立即大量出現、房價下跌，土地分區、建築密度、開發費及建照程序等，仍是由州與地方政府掌握，華人不僅被動等待房價下降，也可主動成為地方住宅規畫的參與者，因為各城市在修改住房要素、分區規定、周邊密度時，都會舉行市議會或開發公聽會，社團、商會、社區居民等可主動要求中文資料、口譯服務及社區說明會，了解內容，並直接表達需求，例如長者住宅、多代同堂住宅或小型公寓等，而非是在開發案通常接近定案時才提出意見。

更積極一點，華人居民還能透過深入研析新住房法案的行政、融資及獎勵等細節，升級成為住房計畫的申請者，甚至是社區住宅的建設者，這些作法曾是不少第一代移民的發家致富之路。

住房政策從來沒有特效藥，當前的住房可負擔性危機是數十年供需失衡、制度僵化與地方治理累積的結果，不可能因一項法案而一夕轉變。然而，新住房法案的通過，打開了一扇機會之窗。天道酬勤，華人有理想、有能力也應該好好把握。