中城危樓結構趨穩 辦公樓改住宅融資前景受關注

原輝瑞公司總部大樓、位於曼哈頓中城東42街235號的辦公樓改建住宅工程，日前因結構立柱彎曲導致多層樓體下陷，一度引發大規模疏散，目前工程現場已恢復穩定，但業界人士指出，這起意外恐使開發商面臨嚴重財務壓力，並為紐約辦公樓改住宅風潮蒙上陰影。

市長曼達尼(Zohran Mamdani)9日表示，自8日上午起，大樓監測數據未再出現任何位移，施工團隊已完成臨時鋼支撐安裝，目前結構已趨於穩定，周邊多數疏散令及道路封閉措施也已解除。但市樓宇局表示，在完成全面結構安全評估及事故調查前，工程仍不得恢復正常施工。 事故原因仍在調查中。

該項目由大都會閣樓開發公司(MetroLoft)與戴維沃納地產投資公司(David Werner Real Estate Investments)開發，是紐約市規模最大的辦公樓轉住宅工程，原訂明年開放入住。多名業界人士認為，此次事故未必改變紐約推動辦公樓改住宅的方向，但可能促使貸款機構、保險公司及監管部門重新評估相關工程風險，提高未來同類開發案的融資及保險成本。

大都會閣樓開發公司董事總經理瓦瑟(Mitchell Wasser)聲明表示，公司計畫「全面重建」立柱受損樓層以上的部分樓體，並強調工程仍按進度進行，「不會延誤大樓交付。」但RES諮詢公司(RES Consulting NY)執行長史匹瓦克(Ross Spivak)表示，即使市樓宇局核發安全許可，也難以完全消除部分租客的疑慮。

市府最新住房調查顯示，紐約市空置可租公寓比率僅1.4%，創58年來新低，推動租金屢創新高。Bond紐約(Bond New York)經紀服務總監華格納(Douglas Wagner)認為，在紐約住房供給極度緊張的背景下，即使發生嚴重問題，租客仍願意入住。

辦公樓改建住宅在紐約並非新事。早在1990年代，曼哈頓下城就曾透過421-g稅務優惠，鼓勵老舊辦公樓改建住宅；疫情後，隨著遠距辦公普及、辦公室空置率攀升，市府再度將辦公樓改住宅列為增加住房供給的重要策略。但受限於建築結構、住宅採光通風規範及融資成本，許多項目若缺乏政策誘因，仍難以推動。為鼓勵更多辦公樓改建住宅，紐約市2024年底通過「同意之城」分區改革，將符合改建資格建築的建成年代放寬至1991年前。

市規畫局(Department of City Planning)資料顯示，2020年以來，已有44棟辦公樓申請改建住宅。2025年，開發商Rockfeld Group向市樓宇局申請，將位於曼哈頓華埠堅尼路(Canal St.)181-183號的兩棟純商業辦公樓合併改建為一棟住宅樓，共20戶住宅。