新制及大又美法影響 屋主可享的8稅收扣除

購屋並非為了減稅，這僅是額外好處，但仍值得重視，畢竟擁有房屋伴隨許多開銷。雅虎（Yahoo）金融網站報導了8項屋主應知的稅務優惠，值得注意的是，有些為2026年調整內容，並反映了大又美法案（OBBB）的變更，將於2027年申報時適用。

1. 房貸保險（PMI）

PMI在2026年將被視為可扣除的房貸利息，不過仍需評估連同其他扣除項目申報，是否高於標準扣除額；由於標準扣除額大幅提高，預計選擇列舉扣除的屋主將減少。

佛羅里達州會計師亞當斯（John G. Adams）指出，若屋主遭遇重大醫療事件並住院三至四個月，或進行大額捐贈，這些皆可列入列舉扣除項目，房貸利息即屬此類。

2. 房屋淨值貸款（HEL）與房屋淨值信用額度貸款（HELOC）利息

房屋淨值貸款能將部分非流動資產轉化為現金，為重要理財工具，同時能帶來額外稅務優惠。

儘管相關規定原擬放寬，但OBBB維持若要使HEL及HELOC享有稅務優惠，資金必須用於購置或改善自住房產。此外尚有其他限制條款，如房貸總上限為75萬元；若已婚且分開報稅，上限將降至37萬5000元。此項優惠同樣需透過列舉扣除方式申報。

3. 折扣點數（Discount Points）

房貸折扣點數是一種預付利息以換取長期低利率的費用，且折扣點數支出可抵稅（需採用列舉扣除方式）。亞當斯表示，通常每支付1個點數（房貸金額1%），利率可降低0.25個百分點。例如40萬元房貸支付4000元折扣點數後，利率可從7%降至6.75%。

科羅拉多州稅務代理人斯特蘭傑（Crystal Stranger）提醒，除非計劃在售屋前至少居住五年，否則支付點數並非明智之舉，多數屋主在此期限前便會搬遷。

4. 房產稅

此稅可與其他州及地方稅款共同作為所得稅扣除額。2025年州及地方稅扣除額（SALT）已從原先的1萬元上限提高至4萬元。斯特蘭傑表示，對紐約或德州等高房產稅地區的屋主而言，這是重大利多；然而，年收入超過50萬元的納稅人將面臨減免縮減，收入每增加1元，實際可能導致抵免額與扣除額損失超過1元。

5. HOA費用

HOA費用通常不具稅務優惠資格，例外情況為，若涉及投資性房產、偶爾出租的住宅或家庭辦公室，或許能抵扣部分或全部HOA費用。

6. 房屋改建

房屋改建的稅務優惠往往屬長期效益，無法立即反映於次年稅單，且不適用於輕微裝潢、維護或修繕，僅限於能提升房屋市場價值的實質升級。這類重大升級稱為「資本改良」（capital improvements），可計入房屋成本基礎（cost basis），使未來售屋時需繳納的資本利得稅獲得減免。

若稅務抵扣是進行房屋翻修的主因，因牽涉諸多細則與繁瑣程序，建議動工前諮詢稅務專業人士。

7. 家庭辦公室支出

斯特蘭傑說，若將住宅用於商業用途，將有更多扣除項目，包括部分維修費、水電費等支出；可計算辦公區域的平方英尺面積，或逐項列舉實際工作相關支出。她表示，也可採用國稅局簡化法，每平方英尺居家辦公空間可扣除5元，上限為300平方英尺，即最高扣除額1500元。

國稅局規定，欲享此項稅務優惠者，須為自僱人士、合約制自由工作者，或身為雇員時，使用住宅辦公是為雇主提供便利；此外，必須擁有專用工作空間。

8. 資本利得稅

在兩種情況下，可免繳部分或全部房地產資本利得稅：該房屋為主要居所，且在過去五年中至少居住該房屋兩年。目前國稅局允許屋主在出售主要居所時，25萬元獲利免稅，已婚夫婦可享50萬元免稅額。

斯特蘭傑指出，她觀察到多數在兩年內轉售房屋的屋主，最終都呈小幅虧損或收支平衡，對出售主要居所的屋主而言，資本利得稅幾乎不會構成問題。