車庫改建出租房官司 HOA勝訴

媒體CalMatters報導，聖地牙哥縣一位法官4月初駁回卡爾斯巴德(Carlsbad)一位公寓業主哈德斯蒂（Adam Hardesty）的訴求，這位業主試圖在業主協會（HOA）反對下將其車庫改建為出租單元。這一裁決至少暫時結束一場持續一年的法律拉鋸戰。

這場爭端的核心在於：降低當地居民否決新開發項目難度的州住房法，是否也適用於所有HOA。因為HOA這些准私營機構負責執行社區規則，管理著加州超過三分之一居民的居住環境。

這場糾紛遠不止是一場社區層面的紛爭。儘管加州立法機構在過去10年裡，為緩解住房可負擔性危機並增加本州住房存量，不斷推翻地方對新建住宅項目的限制，但HOA的權限往往處於法律灰色地帶。

就Mystic Point社區的案例而言，哈德斯蒂主張，2019年的一項州法律已使HOA對附屬住宅單位（ADU，即位於現有主屋同一地塊上的小型住宅）的任何限制失效。哈德斯蒂希望將自己公寓的車庫改造成出租房，以獲取額外收入。HOA則反駁稱，其禁止將車庫用於汽車停放以外用途的規定，使對方的改造計畫不得實施。

哈德斯蒂得到州住房與社區發展廳（Housing and Community Development）一名規畫師的支持，認為法律站在自己這邊，於是逕自動工。去年初CalMatters報導了這一糾紛後不久，HOA就提起訴訟。

HOA在法庭文件中辯稱，儘管2019年的法律很可能禁止許多類型的HOA對ADU設置限制，但該法律並不適用於像Mystic Point這樣的公寓樓盤。

該協會還辯稱，該法律僅適用於「畫為單戶住宅用途」的區域。由於哈德斯蒂的地塊不僅允許建造獨棟住宅，還允許聯排別墅和小戶型公寓，因此基於這一原因，該法律不適用於本案。

在一份高度技術性的裁決中，高等法院法官托雷斯（Victor Torres）強調了語法和句法，並支持HOA。他承認本案的複雜性，最終裁定HOA勝訴，但指出這場法律拉鋸戰可能並未結束。

哈德斯蒂表示，他雖想對裁決提出上訴，但目前無力承擔。他估計自己和妻子在建築成本和律師費上的總支出已超過10萬美元。

經濟研究人員發現，當HOA管理的住宅毗鄰分區管制寬鬆的區域時，其房產價值通常更高。換言之，人們往往願意支付更高價格，以防範社區內出現新公寓的可能性。