灣區房價難跌…屋主買在利率低點

灣區房價從未如此之高。股市持續攀升至新紀錄，主要因為單一科技股的強勁表現。大型公司經過多次裁員，從貸款利率、汽油與牛奶的價格，生活成本不斷上漲。中東戰火紛飛。2007年房地產泡沫破裂，與引發大衰退的次貸危機密切相關。目前房地產市場是否正處於另一個泡沫，可能再次崩盤？

舊金山紀事報報導，房地產網站「Redfin」首席經濟學家費爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示，未必如此。她最近在YouTube發布一段題為「房價不會崩盤。這是計算結果」 (Home prices can’t crash. Here’s the math)內容，解釋原因。

全美房屋賣家比買家多出63萬戶。即便在房價高昂的舊金山，根據Redfin數據，現仍被視為買方市場，賣家比買家多出12%。 2月份，舊金山有7.4%賣家降價，平均降價幅度約14.3萬美元。

但是，買家仍面臨許多不利因素。房價仍高。3月舊金山房價中位數達172萬美元，比疫情爆發初期上漲19%。貸款利率也居高不下，上周約為6.37%。全球經濟和政治不確定性以及嚴峻就業市場，讓情況更糟。

不過，費爾韋瑟認為，目前情況顯示，房市尚未崩盤，房價不會暴跌。

在陽光地帶(Sun Belt)部分特定市場，房價有所下降，因為疫情期間這些地區新建房屋多，導致供應量增加。這些新建房屋的開發商迅速調整價格預期，降低新房屋價格，或提供現金支付或更低貸款利率等優惠來促進銷售。

整體而言，房價比去年有所上漲。全國房價上漲約2%，低於整體通膨水準。因此，實際房價略有下降。

在高貸款利率下，房價沒有進一步下跌的原因在於，現有房主沒有出售的理由。他們並不處在困境，並且擁有大量房屋淨值，在疫情期間獲得創紀錄的低貸款利率，或可能已經還清所有貸款。對他們來說，沒有任何理由讓他們接受低於他們認為應得價格的售價。

費爾韋瑟在影片中提及，當房主擁有如此高房屋淨值，並且有許多理由留在原有房屋時，房價暴跌在數學上是非常困難的。

高房價市場，能持續多久？費爾韋瑟認為，若未發生經濟衰退，未來五到十年內，房價漲幅將低於薪資漲幅，低於通膨率。代表扣除通膨因素後，房價會變得更加可親。但這將是一個非常緩慢的過程。

對於目前在灣區買不起房子的潛在買房人市來說，下一步該怎麼做？未來一年該關心哪些面向？

費爾韋瑟表示，若買得起想要的房子，那就應該出手，因為我認為市場不太可能發生太大變化。若無法負擔，至少現在的租金較穩定。希望可存下一些錢，因為房價也不會大幅上漲。目前來看，情況並沒有太大變化，所以並無特別緊迫感。

但若陷入經濟衰退，利率下降，就應重新評估，在較低利率情況下，可能買到什麼樣房子。