紐約市府急推遊民所 五大華社建案疑現多起申報瑕疵

紐約市近年嚴峻的遊民危機已是有目共睹的事實，據紐約市遊民聯盟統計，截至2026年3月粗估已有35萬人正處流落街頭的困境。為此，市府也為此使出洪荒之力，透過加速在各區擴建遊民所以應對激增的需求。然而，有關當局處理無家可歸問題的手段，卻隨著市府、市樓宇局(DOB)、市遊民局(DHS)與市環保局(DEP)不同單位的需求與規定，疑似出現各自為政的錯位。

數個處位於華人聚居社區的遊民所建案，在推進過程中屢屢與社區居民產生激烈角力，抗議、示威、官司不斷。但當外界將民眾的聲音定義為「鄰避主義」(NIMBY，Not In My Back Yard的縮寫)時，多筆市府公開資料顯示，案件未獲得市都市規畫委員會(City Planning Commission，CPC)旅館特別許可(Hotel Special Permit)的豁免，以及雨水工程許可疑似未誠實申報等相關爭議，才是這些遊民所建案中最為嚴重的問題。

CPC旅館特別許可：「有效合約」的認定之爭

紐約市分區條例第32-153條指出，臨時性旅館若要轉作遊民庇護用途，須向CPC申請旅館特別許可。條文亦設有豁免條款，即若該設施依據政府「有效合約或書面協議」(active contract or other written agreement)營運，且文件明確載明公共用途，則可免除此一程序。但本報調閱建商申報資料顯示，至少兩處位於華社的遊民所，疑因援引上述豁免條款時缺乏書面核定，以及缺乏有效合約，難以認定兩案皆通過必要程序。

曼哈頓華埠東百老匯91號建案，開發商雖提交相關合約文件，主張該址係依政府委託營運遊民所，但DOB文件顯示，建築師曾在2023年4月17日的補充資料中主張，建商欲在一樓興建身心健康診所，且將此址作為遊民所使用故無需申請特別許可，但因未知原因，系統無法讓開發商循正常程序申請豁免，盼透過提交補充文件獲得局長簽署豁免許可。然而，截至發刊前，局長亦未就豁免申請作出簽名蓋章等書面核定，建商至今也仍未提交任何更新文件。而依據行政法規1101.3.5條和1101.3.5.1，以及DOB對於CPC旅館特別許可的相關規定，此一書面核定為必要程序，且須列明具體理由。豁免程序未完成，便不得發放許可。

剛宣布興建的史泰登島Arthur Kill Rd 4932號則有著相似的情形。DHS分別於2024年10月14日與今年3月26日提交的CPC相關文件寫道：「此舉並不代表對貴方計畫之資金承諾，但確實表明DHS有意啟動可能最終導致合約授予之程序。合約之實際授予，將取決於合約協商是否順利完成、所有必要文件及批准文件之收齊，以及資格審核結果。」以及「擬與Community Housing Innovations Inc簽訂合約，」但DOB認定此封信函僅屬意向表達，不符條文所要求之「有效合約或書面協議」。目前該案多項申請在DOB網站上均處於「行政擱置」(On Hold – Administrative Action)狀態，且一般建築工程(GC)申請項目顯示「異議」(Objections)。

兩案均在CPC特別旅館許可之處出現矛盾，讓建案可能在法律夾縫中停滯，遲遲無法取得合規許可。

雨水工程申報：提交文件未主動披露，疑點橫生

另一大問題，則是牽扯到紐約市於2022年更新的雨水管理規範。條文中指出，工程若造成的土壤擾動達2萬平方呎，或新增5000平方呎不透水地面，申請方須在DOB核准圖紙前，先向DEP取得雨水施工許可(Stormwater Construction Permit)，或取得不在適用範圍內的正式判定。工程收尾階段亦須提交雨水維護許可(Stormwater Maintenance Permit)，且不因開發者為政府機構或非營利組織而豁免。

布碌崙(布魯克林)羊頭灣科伊街2150號案件便是在這處卡關，開發商預計在此興建175戶家庭型過渡安置單位，但比對申請文件發現，申請方起初並未在工程申請表 (PW1)第9M欄申報雨水工程資訊。

然而，今年4月27日提交的修正申請卻補勾該欄，並在2114號場址附注「不需要」。由於依據建築法規28-104.11.2條，申請人有義務在建築文件上披露工程是否受規範，但早期申報文件存在披露缺口，至後期申請才補齊，且開發商已針對2134號場址申請雨水工程許可。而這一矛盾，正是源於同一地塊以不同地址分拆申報、卻對雨水審查門檻作出相互牴觸填報的做法，成為社區民眾上訴至標準上訴委員會的破口之一。

法拉盛的玉蘭花園(Magnolia Gardens)，則是一起規模更甚的案例。這座由亞裔平等會(AAFE)與Urban Resource Institute聯合開發的七層樓過渡性住宅，設90個家庭型套房單位，自該項目開發初始階段即引發當地居民強烈反對，超過5萬4000人聯署請願。儘管社區持續抗議，建案今年3月已正式剪綵開幕，亦持有臨時入住證(TCO)。

然而，本報取得的文件顯示，玉蘭花園提交的PW1申請表同樣未在9M欄完整申報涉及雨水的工程範圍。居民以此為據，在今年1月底向BSA提出申訴，案件仍在審查程序中。值得注意的是，本報從上訴者提供的文件中發現，DOB今 年4月24日就此案向BSA發函，表明由於該建案未符合法律程序，擬撤銷已核准的許可。目前玉蘭花園建案於DOB網站上已處於行政擱置狀態(On Hold – Administrative Action)。

若說華埠、史泰登島、科伊街與玉蘭花園各疑似出現法規缺口，班森賀86街2501號遊民所建案，則同時面臨CPC旅館特別許可與雨水工程申報的雙重問題，外加如今的石棉爭議，是五個建案中情況最為複雜的一處。

兩大問題皆具，疊加全新石棉問題：86街遊民所

居民去年12月針對DHS與運營方是否簽訂有效合約或書面協議，以及雨水工程疑似未誠實申報兩方面上訴至BSA，而DOB在回覆居民提出的分區挑戰(Zoning Challenge)時，承認2023年DHS所發送的郵件並非書面協議，但認為雙方正在洽談，並要求在發布臨時入住證或是入住證(CO)前，DHS應補交第三封確認信以證明已簽署書面協議。但居民對此說法並不買帳，透過「資訊自由法」(FOIL)向DHS查詢合約文件，DHS的書面回覆卻顯示「經詳細查找，無法找到相關文件，目前該地點並無已登記的合約」，且DHS明確表示「相關場所係依合約運作，唯一的協議形式即為合約」。這意味著DHS本身並不將其發出的意向信視為書面協議。另有居民申訴指出，開發商在申請表上選填「由市府直接為公共目的運營」，而非「由非政府機構依有效合約運作」。

此外，本案涉及96項分區挑戰申訴中超過半數均聚焦於「有效合約」問題，DOB助理局長溫(Keith Wen)於2025年11月25日統一予以駁回，裁定以DHS意向信「附條件放行」做法合規。

市府方過去雖表示86街無須申請雨水工程許可，但居民指出，該回應實針對「拆除」工程，而非後續新建工程，兩者適用條件不同，不應混為一談。根據開發商提交的建築圖紙，建物尺寸為89.83呎乘75呎，顯示建築占地面積粗估達6737平方呎，已超過法規所定5000平方呎的不透水鋪面申報門檻。然而，開發商在DOB文件中自行勾選為「不須申報」，既未提交DEP核發的雨水施工許可，亦未附上雨水污染防治計畫。依據紐約市行政法規第28-104.11.2條，申請人有義務自行判斷並如實申報，若未申報，DOB得依第28-104.2.10條撤銷已核准的建築文件及相關施工許可。此外，依第28-116.7條，在取得入住證前，申請人須提交環保局核發的雨水維護許可證明，目前尚不清楚DOB是否已就此要求開發商補件。社區民眾已就此向BSA提出挑戰，要求在BSA裁決前暫停施工。然而，市府態度強硬，強調建案將繼續推進，目標於2027年底正式啟用。

不過，就在程序爭議持續之際，建案又因石棉問題橫生變數。今年4月，DEP赴現場巡查時，在發現工地發現石棉殘留，當場發出停工令，指相關作業違反市空氣污染控制法。且負責此前石棉檢測的檢驗人員被指控根本未曾踏足現場，即申報該地點無石棉疑慮。目前DEP已與開發商達成協議，由另一家公司重新執行石棉檢測，停工令待認證調查員完成審查後方可解除。

這場石棉風波，使原本已在程序上爭議不斷的建案，再添一層公共安全疑慮。對當地居民而言，從許可程序的缺口到石棉申報的疑點，市府與開發商的推進方式，始終未能正面回應他們的核心關切。

而以上建案開發方截至發稿前皆未回覆本報置評，僅有代表玉蘭花園的亞平會針對此情形回應，指其目前也在等待DOB對於建案狀態的回覆，目前並未收到官方要求關閉營運等指令。亞平會說，提案時該條法規尚未出台，導致建築師在提交草案初始階段無法在系統內勾選申請雨水工程許可，但建案推進過程中皆合法合規，「每一個推進步驟都要通過許可才能進到下一步，我們對這點很有信心」

至於DOB在BSA文件當中的可能撤銷許可的通知，亞平會則表示已收到，但建案的TCO才剛更新，也已經有28戶家庭入住，認為性質不同的遊民所不該混為一談。

五個建案，橫跨曼哈頓、布碌崙、皇后區與史泰登島，涉及的法規問題各有不同，但共同指向一個尚未解決的結構性矛盾：當市府以緊迫的社會需求為由加速推進遊民所建案，負責把關的各局處是否有依法逐項審查？現多個建案的BSA公聽會已相繼延期，審查結果未定，部分建案仍在施工，部分已開幕卻面臨許可被追溯撤銷的風險。法規是否最終獲得遵守，仍有待觀察。