小房東搞懂租務法規避免糾紛 專家解惑

布碌崙(布魯克林)市議員莊文怡21日於班森賀松柏之家社區服務中心舉辦租務法相關講座，協助小房東了解新租務法規對房產的影響。房屋法官與律師皆提醒，由於住房法律相當複雜且有多種豁免條款，很難單一案件評斷，建議民眾任何問題都應和專業律師諮詢，以獲得最準確的資訊。

當日講座由房屋法官巴蘇(Shantonu Basu)與專業租務律師艾薩克(Simonne Isaac)主講，巴蘇指出，近年紐約租務制度已趨向全面監管，法院審理案件時，首先會判斷單位是否受租金穩定或「正當理由驅逐法」保障。

若房東主張不適用或屬於豁免，須自行舉證。因此，業主應清楚掌握名下單位數量與持有結構，尤其透過公司或有限公司(LLC)持有者，實際持有人名下其他物業也可能一併計算，影響自己是否屬於「小房東」範圍。

「正當理由驅逐法」主要適用於在紐約州擁有11戶以上的業主。大房東在不續租或終止租約時，必須提出如欠租、違反租約、違規養寵物、吸菸、自住需求等正當理由，並在通知中明確說明。名下僅有10個或以下單元的小房東，一般可享豁免，不必提出終止理由，但須證明自身符合小房東資格。

據規定，若房東欲在租約期滿後終止租賃關係，須依法提前通知，居住未滿一年者提前30天；一至兩年者提前60天、超過兩年者提前90天，且必須在租約到期前完成通知。若不合規，案件可能被駁回，須重新開始程序。

通知取消租賃關係時，業主可聘請送達員並取得宣誓書(affidavit)作為送達證明；若不使用送達員，也必須採用可追蹤的郵寄方式，例如掛號或其他能查詢投遞紀錄的郵件，並保留追蹤資料提交法庭。實務上常見的送達作法包括親自交付、郵寄，以及張貼於租客門口等方式，通常須符合其中兩種方式的組合，才能提高法院認定送達有效的把握。艾薩克建議業主保留所有證據，包含郵件追蹤紀錄、送達時間點、現場照片甚至錄影。

此外，即使房東勝訴，法院仍可依情況給予租客暫緩執行期限，部分情況最長可達一年，多數會要求租客繼續支付租金。律師建議，業主應妥善保存租約、維修紀錄與往來文件，並在發生糾紛時及早諮詢專業律師。

巴蘇與艾薩克皆呼籲，房東面對租務糾紛時應尋求專業協助，州眾議會第49選區領袖兼莊文怡中文代表謝曉瓊表示，社區許多小房東遇到問題時不知如何處理，本次活動邀請法官與律師現身說明，協助民眾了解實務情況，她也提醒，優質律師的協助對房東來說相當重要，若有需求的屋主都可至20大道6514號莊文怡選區辦公室、致電(718)307-7151，或電郵District43@council.nyc.gov聯繫辦公室。