芝辦公樓疫後重生 翻新老樓降低租金吸客

疫情後的芝加哥辦公市場正經歷重組與復甦，尤其去年底市中心辦公樓空置率達到超過3成的歷史新高後，翻新與住宅轉型成為市場主要趨勢，提供現代化設施和較低租金的建物，更成為吸引回流上班族的關鍵。

過去六年芝市中心房產價值大幅下跌，新買家以遠低於過去售價陸續收購辦公樓，也讓新一批物業東主得以能提供低租金和額外設施，這些都是前業主無法負擔的。加州開發商布洛格(Andrew Brog)表示：「有效策略就是提供低於市場的租金，改善建物與租戶體驗，尤其許多困境中的建物已經像『殭屍樓』。」

疫情期間，許多人擔心市中心會因辦公室無法出租而引發大量法拍。地產律師金斯伯格(Steven Ginsberg)指出，目前市中心出現有序的建物所有權轉換。由於貸款方不願自行接管辦公樓，許多建物因此被售給其他開發商。2025年最後三個月，包括莫里斯大學大樓(401 S. State St.)及125 S. Wacker Drive的57.6萬平方呎塔樓在內的七棟辦公樓完成交易。

2026年初，又有七棟辦公樓共約390萬平方呎被投資人收購。一些辦公樓被改造為住宅；另一些則保留辦公用途，但加裝設施吸引逐步回流的員工。根據Transwestern統計，截至2025年底，市中心辦公室空置率達31%以上，約為2019年的兩倍。Placer.ai數據顯示，辦公人流量雖比2019年仍低43%，但2025年回升超過5%，反映市場正慢慢復甦。

金斯伯格表示，即便五天全勤回流不會完全回到疫情前規模，市中心仍將保持活力，且對投資人而言是絕佳機會。

年輕人才吸引力仍是芝加哥優勢。布洛格指出，中西部各州畢業生仍將芝加哥視為首選落腳地，為辦公樓市場提供長期支撐。他購入的兩棟大樓進行翻修，加入租戶休息室、健身房與會議中心等設施，租金也低於市場約20%，目前租出率分別為23%及70%以上。

然而不是所有困境建物都能迅速找到願意進行全面翻修的新主人。建材價格上漲、利率偏高，使部分開發商對接手老舊物業仍保持謹慎。

另一方面，部分投資人將老舊辦公樓轉為住宅，成為市場復甦重要途徑。Mavrek Development與ACRES Capital合作，將65 E. Wacker Place改造為252戶公寓，包括51戶可負擔住宅、共享工作空間、健身房與屋頂平台。

沿芝加哥河及西環區的建物仍最吸引投資人目光。而隨著Google新總部2027年落成，環區(Loop)將迎來新一波投資潮，進一步帶動老舊辦公樓翻新。