7000變2.4萬 芝老屋地稅飆3倍嚇壞屋主

芝加哥摩根公園(Morgan Park)的住戶卡斯爾(Robert Castle)最近收到一份令他目瞪口呆的房產稅帳單。他在這棟已經114年歷史的祖屋居住超過40年，期間未曾翻修、未變更產權，也未進行任何買賣，但其房產稅竟從原本約7000元，暴增至2萬4000元。

卡斯爾的女兒惠特尼向媒體表示：「這簡直瘋了，稅金怎麼可能漲了三倍？」據悉，鄰近的兩處房產也出現類似增幅，儘管程度不若卡斯爾家嚴重。

候任庫克郡房產評估官(Cook County Assessor)海恩斯(Pat Hynes)指出，此類異常通常源於土地估值(Land Value)的錯誤膨脹。房產評估由「建築價值」與「土地價值」兩部分組成，若土地價值在不符合市場行情的情況下被錯誤拉抬，稅單便會隨之飆升。

海恩斯批評，目前庫克郡評估官辦公室缺乏過去曾有的「技術審查部門(Tech Review department)」，導致這類明顯的估值錯誤在發出稅單前未能被及時攔截，「這種審核功能的缺失，讓行政錯誤直接變成了納稅人的沉重負擔。」

卡斯爾一家的遭遇並非個案，這反映了芝加哥稅收結構的系統性問題。尤其受新冠疫情影響，市中心辦公大樓空置率上升，商業價值縮水，導致市中心商辦的房產稅中位數大幅下降(從1萬4942元降至1萬709元)。然而，由於地方政府所需的總稅收額固定，減少的商業稅收負擔便自動轉嫁到了住宅所有者身上。

數據顯示，芝加哥屋主的稅單中位數上漲了16.7%，但在南區與西區的部分社區，漲幅更為驚人，其中西加菲爾德公園(West Garfield Park)漲幅133%；北勞恩代爾(North Lawndale)漲99%、英格伍德(Englewood)漲幅82.5%。

面對異常的稅單，專家建議屋主應主動行使權利，申訴過程通常是免費且公開的。首先向評估官辦公室提出申訴：利用SmartFile網頁平台，憑房產指數代碼(PIN)在截止日前提交。如對初步結果不滿，則可向評估審議委員會(Board of Review)申訴，約55%的此類申訴能成功獲得減稅。

屋主申訴前，應準備證據，包括調閱評估明細，特別注意「土地價值」部分，並蒐集鄰近相似房產的估值數據、銷售記錄及現狀照片作為佐證。