房貸利率固定 為何每月還款金額還會增加？

許多購屋者發現，獲得固定利率房貸並不一定意味著每月還款金額會保持不變。

對於許多屋主來說，除了每月償還本金和利息外，他們的房貸還款中還包括存入代管帳戶(escrow accounts)的款項。此帳戶用於支付房屋保險費和房產稅，以及如果借款人被要求購買的房貸保險費。

根據房地產數據分析公司Cotality預測，由於近期相關成本飆升，2026年約有65%的代管帳戶將出現資金短缺；平均短缺金額估計為2157元。

雖然每年對代管費用進行調整並不罕見，但根據Cotality的數據，代管費用自2019年以來已上漲約45%。在某些州，漲幅甚至更高，像是佛羅裡達州和科羅拉多州的屋主，分別經歷了70%和77%的漲幅。根據消費者物價指數，2019年5月至2025年4月的累計通貨膨脹率約為30%。

Cotality經濟學家赫普(Selma Hepp)表示，購屋者「應該預料到這些成本會上漲」。 「但消費者常常會把30年固定利率房貸看作是固定的住房成本。」

為什麼還款金額會增加

據向房貸服務機構提供房地產稅和洪水數據的Lereta公司，約80%的房貸借款人都設有代管帳戶；沒有設定代管帳戶的借款人則需直接支付保險費和稅金。

房貸服務機構每年都會對你的代管帳戶進行審核，評估已支付的款項並預測未來一年的應付金額；如果出現缺口，貸款機構通常就會將額外的費用分攤到12個月，增加每月付款；例如，2026年平均缺口為2157元，這意味著你每月需多支付179.75元。

房屋保險費用飆漲

赫普指出，存入第三方代管帳戶的金額，在房主支付的房貸中佔比越來越高。「我們在過去幾年看到保險費和房產稅都大幅上漲，」赫普說。

根據保險比價網站Insurify.com預測，房屋保險的平均年度費用到2026年底預計將達3057元，比2025年的2948元上漲了4%。報告顯示，受極端天氣和自然災害的影響，自2021年以來，房屋保險的平均費用已上漲46%。

房產稅隨著房價上漲而攀升

隨著房價上漲，房產稅也隨之攀升。根據Cotality的數據，2024年美國屋主平均每年需繳納3018元的房產稅，比2019年增加27.4%；同期，房價則是上漲了51.6%。

赫普表示，雖然房產稅通常在託管帳戶中佔比較大，「但在某些地區，保險費的增長速度更快，已經超過了房產稅託管帳戶的總金額」。