投資客分享「真正一勞永逸的房地產」 佛系管理每月賺進4萬元

隨著創業文化興起，許多人夢想透過被動收入致富，Moneywise報導，理財專家莫比（Pace Morby）最近聲名大噪，他在由房地產與理財 YouTuber 史蒂芬（Graham Stephan）與賽爾比（Jack Selby）共同主持的訪談podcast「The Iced Coffee Hour」中分享他最喜歡的房地產收入來源「露營車停車場」（RV park），不需要太多管理和維修，讓他每個月能增加3至4萬元的收入，這項投資已讓他賺進數百萬元。

莫比說，露營車停車場不需太多經營，管理者就住在營地裡，也幾乎不用太多維修，因為大部分都是碎石路，和公寓相比輕鬆很多，每個月扣除包括貸款還款等各項開支有3萬至4萬元的收入，比他經營的洗車場、活動場地、房屋出租等類似資產的收入還高，因此被他稱為「真正一勞永逸的房地產」。

和大部分的商業投資相同，投資露營車停車場也需要創業成本，而且金額不小，對很多人來說最大障礙是土地的預付價格，一般價錢落在3百萬至7百萬元之間，莫比有個巧妙的解決方法，也就是透過賣方融資（seller finance），但這方法不是人人都能接受。

莫比過去曾公開談論過這項技巧，他說透過賣方融資，賣方可以繞過銀行、房地產經紀人和公開市場，鎖定想要的理想價格，並隨著時間的推移分攤資本收益，也可以避開累進稅率，減少應繳稅額，同時還能獲得穩定的還款。對買家而言，透過賣方融資可能更容易獲得他們原本無法透過傳統融資方式購買的房產，還能獲得更符合自身期望的交易條款。

在這個露營車停車場的案例，土地所有權會轉移，貸款條款會擬定，包括買方承擔營運成本，賣方則同意負責扣除頭期款後的全部貸款成本，或承擔部分貸款，剩餘的由買方申請商業或投資貸款支付。雖然這不是傳統方法，但業界人士說他們看過靠這方法成功的案例。

房地產銷售平台SoldFast共同創始人、房地產投資領域資深專家多西（Ryan Dossey）說，對於像商業資產這類的資產，賣方融資完全可行，很多露營車停車場的所有者都是五十幾、六十幾、七十幾或八十幾歲的人，遲早會退休，對於這類營地，完全有可能獲得業主直接融資。

多西說，但這方法在房產沒有未償貸款的情況下最為有效，或即使有貸款，也必須能夠支付足夠的首付來償還貸款，或者能夠合法地承擔這筆貸款，代表不僅要有流動資金購買資產，還要有可應付未來維修和維護的流動資金。

莫比也分享了他投資露營車停車場的心得，他說挑選房地產時，他會確保其盈利能力能達到他的預期，也就是每個月淨利至少1萬5千元，他通常要看十幾處地點後才能選定。地塊類型非常重要，因為休閒度假型房產在旺季利潤豐厚，但淡季往往虧損，其他類型的房產則擁有更多長期租戶，全年租住。

莫比說，收購後他會評估如何在營運各方面提高效率，進而降低成本、減少工作量並最大化利潤，例如聘請一位常駐的場地管理者。多西說，最有利可圖的情況是業主長期未對公園進行維護或優化，也未提高租金，而購買者又能夠進行改進並提高租金。

莫比聲稱他擁有40個房車營地，每年收入約1億元，他的這項理財法在網路上褒貶不一，也面臨許多批評，有些人認為將勞動力和成本計算在內，他們只能勉強維持生計，也有人認為收益的計算方式和穩定性非常誘人，儘管這取決於營地的位置和定價。

▲ 影片來源：The Iced Coffee Hour、Pace Morby＠YouTube（若有侵犯著作者權益，請連絡刪除。）This image(video) is used for news reporting purposes, please contact us for removal if there is a copyright issue.