金山擬調降新建案可負擔住宅率至5% 11月住房基金公投成關鍵

面對住宅開發停滯，舊金山市會議近日一讀通過一項住房改革法案，將大型住宅開發案須提供的「包容性可負擔住宅」（Inclusionary Affordable Housing）比率，由現行約15%大幅調降至5%。但這項改革並非無條件永久生效，而是與11月由選民表決的住房信託基金（Housing Trust Fund）公投案連動，11月的投票結果將決定舊金山未來住房政策的走向。

法案仍須完成二讀及市長簽署後才生效；同時，與住房信託基金有關的市憲章修正案（Charter Amendment）則將交由11月3日選民公投決定。

根據法案內容，若11月選民同意擴充住房信託基金，市府將增加專款來源，用公共資金興建、保存及收購更多可負擔住宅，屆時民間建商僅須提供5%的可負擔住宅。若公投未獲通過，新的公共財源無法建立，建商所需負擔的比率將提高至10%，而非維持5%。

舊金山市政府表示，這項改革的主要目的，在於讓近年幾乎停擺的住宅開發重新啟動。市府委託的可行性研究指出，目前15%左右的可負擔住宅要求，對許多新建案而言已超出市場承受能力，使開發商寧可暫停開發。

支持改革者認為，若住宅案無法開工，即使法規要求提供15%的可負擔住宅，最終仍是「零戶」落成。相較之下，適度降低建商負擔，讓市場恢復供給，再透過公共資金興建更多可負擔住宅，反而能增加整體住房供應。

此次改革的另一項重點，是將可負擔住宅的責任，由過去高度依賴私人建商，逐步轉向由政府透過住房信託基金承擔更多角色。若公投過關，市府預估住房信託基金的年度收入可望大幅增加，建立更穩定的公共住房財源。

這項改革方案也引發住房倡議團體及部分市議員反對。他們認為，將比率降至5%等同大幅降低建商責任，恐使可負擔住宅供給減少。也有人指出，近年市府曾多次調降部分開發費用，但住宅開工量仍未明顯回升，質疑降低比率是否真能刺激建設。

今年11月的住房信託基金公投攸關可負擔住宅的財源，也將決定舊金山未來究竟採取「5%配比加上更大的公共住房基金」，或「10%配比但沒有新增公共基金」的制度設計。