去年房屋買賣 今年報稅房貸利息與房屋稅多數情況可列扣除

在2025年間曾進行房屋買賣的民眾，今年報稅時需格外留意相關稅務規定。USA Today報導，財稅專家指出，隨著去年多項稅法與財務制度調整，無論是首次購屋、售屋，或已有房產交易經驗者，都須重新檢視報稅策略，以免錯失可運用的節稅機會。妥善保存報稅相關紀錄，是2025年及未來節稅規畫的重要關鍵。

針對2025年購屋族，若是透過房貸購入自住房屋，在報稅時通常可享有一定程度的稅務優惠。相較於租屋支出，房貸利息與房屋稅在多數情況下可列為可扣除項目，有助於降低應稅所得，對首次購屋族影響尤為明顯，往往能在購屋初期帶來實質減稅效果。

比較列舉扣除與標準扣除

俄亥俄州獨立市Fairway Wealth Management財富管理師Daniel Shomper指出，白宮去年通過的「大又美法案（One Big Beautiful Bill Act）」，已將州與地方稅（SALT）可自聯邦所得稅中扣除的上限提高至4萬美元，但高收入納稅人的扣除額度仍有限制。他提醒購屋族，房貸利息的可扣除上限為75萬美元，房貸保險費（私人房貸保險，PMI）也已正式納入可扣除項目。

大又美法案讓部分納稅人在這次報稅可能更適合採用「逐項列舉扣除」，而非使用「標準扣除額」。Shomper表示，根據新規，2025年的標準扣除額為單身報稅者1萬5750美元，夫妻合併申報者則為3萬1500美元；若全年累積的可扣除支出高於上述金額，選擇逐項列舉扣除可能更為有利。他建議，曾於2025年購屋的民眾，應比較兩種申報方式，再選擇最有利的報稅方案。

報稅紀錄 未來節稅關鍵

多位專家認為，無論是首次購屋或多次置產，妥善保存報稅相關紀錄，是2025年及未來節稅規畫的重要關鍵。Shomper強調，購屋與房貸結案文件務必完整留存，同時也應養成保存房屋改善與裝修支出單據的習慣。他也提醒，房地產交易涉及的稅務細節相當繁複，包括利息扣除、房屋稅申報及相關支出認列等，必要時諮詢專業人士。

全國性財務顧問公司Your Dedicated Fiduciary創辦人Vance Barse指出，若屋主未來出售房屋時，能證明曾投入符合規定的資本性改善支出，也有助於降低需繳納的資本利得稅。

依美國國稅局（IRS）規定，合格的資本性改善必須能實質提升房屋結構與功能，或使住宅更現代化、更宜居的工程；單純因日常磨損進行的修繕不列入。Shomper舉例，像是更換整個屋頂屬於合格改善，但僅修補屋頂漏洞則不符合條件。

賣屋損失 無法抵扣稅負

若民眾於2025年出售房屋，尤其是持有多年的住宅，往往獲得可觀現金收入。Barse指出，出售自住房可適用資本利得免稅額，單身報稅者最高可免除25萬美元，夫妻合併申報者可免除50萬美元。但此項免稅規定設有條件，例如在出售前五年內，須至少連續居住該屋兩年。

Barse指出，長期持有房屋、出售獲利超過免稅額度，是否能當做資本性改善支出，將成為影響稅負高低的關鍵因素。他建議，屋主應在支出發生當下建立紀錄並妥善保存單據，避免多年後因資料遺失而影響節稅權益。此外，與股票等投資不同，出售房屋若產生資本損失，無法用於抵扣稅負，建議民眾在報稅時須特別留意相關規定。