一口氣了解舊金山家庭分區計畫

為滿足加州對住房供應的強制要求，舊金山市近半年來圍繞市長羅偉（Daniel Lurie）提出的「家庭分區計畫」（Family Zoning Plan）爭論不斷。該計畫涉及全市多個地區的增高與增密，攸關未來30年的住房布局，也牽動小商家、租戶與社區文化的去留，成為當前最受關注的城市政策之一。

根據州住房法規（Housing Element），舊金山必須在 2026 年 1 月 31 日前完成合規的重新分區（rezoning），讓城市能在未來 30 年內新增至少 5 萬戶住房。目前，舊金山仍有 3 萬6000戶缺口。而如果未能通過分區計畫，將面臨 州府接管開發權（Builder’s Remedy）；加州可直接允許民間開發商在多區域跳過當地審查；市府喪失土地使用主導權；大量住宅可不需市議會批准即可動工。換言之，一旦舊金山不自行訂出計畫，州府將替城市做決定。

長期以來，舊金山大部分新建案集中於東部與金融區；而北、西區仍以低樓層的獨立屋為主。全市約 70% 土地屬低密度分區，難以增加住宅量。州府明確要求：新增高度與密度不能再集中在本已有高樓的地區，必須把增建壓力分散至過去未開發建案的社區。

羅偉政府因此提出「家庭分區計畫」，據其辦公室透露將積極開放 1、2、3、4、5、7 及部分 11 區容納更多中高密度住宅，同時增加近交通、中樞商圈的發展強度。這樣可增加可負擔與多元住房； 讓中產與家庭能住在資源更完整的社區；逆轉長期的地區隔離與種族收入差距。

反對聲音：小商家、租戶、文化保留均有疑慮

然而，計畫一出，立即引發不少反對。小商家團體 Small Business Forward 指控，分區計畫將使商圈土地價值增加，鼓勵開發商重建，導致大量商家因「租約不續」被迫搬離。規畫局估算，受影響區域約有 4295 家商家，其中約 915 家位於「易被開發」地段，未來每年可能有 10 至 40 家商店遭迫遷。

租戶團體則憂心中密度開發將使兩單元租控公寓被收回改建，對低收入族群衝擊大。部分居民與社區組織也抱怨，增高將改變街區景觀、壓力落在原本寧靜的住宅區，擔心城市變得太快，社區卻跟不上。

儘管爭議不小，但城市規畫專家指出，舊金山目前已在州府的「最後期限」倒數計時。若分區計畫無法在期限內完成， 開發商將能跳過市府流程，自行申請高密度建案。 市府無權要求增加可負擔住房比例， 大量開發可能更不受社區監督。換言之，市府不做，州府做；城市不規畫，市場會替它規畫。

舊金山正面臨住房成本、人口流失、商圈疲弱等多重挑戰。在州府壓力與本地分歧之間，「家庭分區計畫」已成為城市未來十年最關鍵的政策選擇之一。最終，如何在「增加住房」與「保護社區」之間取得平衡，仍將是舊金山繼續面對的核心議題。