近一成租金穩定建築狀況差 紐約市長凍租方案5月可望獲批准

紐約市租金指導委員會(Rent Guidelines Board, RGB)26日舉行年度首次會議披露，紐約市約有近一成租金穩定(rent-stabilized)物業處於惡劣狀態(distressed)。委員會透露，預計將於5月批准市長曼達尼(Zohran Mamdani)的凍租方案。

RGB共同研究主任霍伯曼(Brian Hoberman)向委員會表示，目前有9.2%的租金管制公寓樓被認定為情況惡劣，略低於去年的9.3%。他指出，自1990年有13.9%的租金管制物業被視為困境狀態以來，該比例曾一路下降，並在2016年降至4.9%的低點。其後困境比率再次上升，至2022年達到9.8%，過去兩年則回落至目前的9.2%。

霍伯曼稱，整體而言，租金穩定建築的收入普遍高於營運成本，仍能產生資金，用於支付房貸、進行改善以及稅前利潤。不過，由前市長亞當斯(Eric Adams)任命的業主代表史密斯(Christine Smyth)則認為，這些建築的財務狀況遠比數據顯示更為嚴峻。「單看平均數或中位數無法反映極端情況。新冠疫情對房東造成沉重打擊，不少房東至今仍僅能勉強維持平衡」。

委員會預計將於5月初就凍租進行首次表決。上述統計僅涵蓋約1萬8000棟建築。全市目前有約5萬棟租金穩定公寓，而單位數在11戶及以下的建築無需向市府申報財務狀況，因此統計樣本有限。

前市長白思豪(Bill de Blasio)任內自2015年起曾三度實施凍租，並要求租金指導委員會成員不再延續過去偏向房東的做法，而是同時考量租客需求。而隨後「惡劣物業」比例也開始逐年上升。但研究與官方數據顯示，並非單一政策所致，而是多項因素交織的結果。多個分析指出，大量租金穩定樓建於1974年前，本身已進入老化階段，維修需求長期偏高，因此時間推移，惡化情況更嚴重；同時，近年保險、能源及維修等營運成本持續上升，進一步加重業主財務壓力。