穩租公寓報告：布碌崙和布朗士最多 史島最少

紐約市獨立預算辦公室(IBO)在20日及21日發布兩份報告及相關證詞，啟動「紐約市穩租房現況」(Current State of Rent Stabilized Housing)系列研究，旨在租金指導委員會(Rent Guidelines Board)年度漲租辯論期間，提供一份數據背景與政策分析。報告指出，全市穩租公寓租金差異大，1974年前建築的租金中位數為1511元，新樓為2307元，住房問題主要集中在低租金的老舊建築，全市一刀切漲租，未必能精準助益真正有困難的建築。

第一份報告的數據顯示，紐約市約有370萬套住房，其中三分之二為出租公寓。在這些出租公寓中，約100萬套屬於穩租房，占全市出租公寓的41%，也占全市整體住房存量的27%。其中，布碌崙(布魯克林)和布朗士擁有最多穩租公寓，分別為27萬9000套和23萬3000套。史泰登島數量最少，為8200套。但若從社區選區(Community District)l來看，穩租公寓明顯集中於曼哈頓北部和布朗士。

報告特別指出，租金差異是理解穩租公寓住房結構的重要關鍵。全市穩租公寓月租中位數為1603元，最低四分之一租金為1190元或以下，最高四分之一則從2186元起。此外，1974年前的建築與之後的建築差距明顯，前者中位租金為1511元，後者因多涉及稅務減免、公共補貼或市場價新建案，推高中位數租金至2307元。

另一方面，報告也指出，約三分之一穩租公寓位於90%以上單位受穩租約束、且月租低於1500元的建築內。不過，全市租金超過2500元的穩租公寓數量，仍多於月租1000元以下的公寓，顯示「租金穩定」，不必然等同低租金或可負擔。

第二份報告則指出，外界常把穩租公寓和「房屋老舊、業主經營困難」畫上等號，但數據顯示，真正出現嚴重房屋狀況或財務問題的，只是其中一小部分。這些問題比較常見於1974年前興建的老樓、租金較低的樓、大多數住房單位都是租金穩定的建築、以及布朗士和曼哈頓北部的部分地區。不過，即使在這些類別中，多數建築的狀況仍和全市出租房屋平均水平差不多，甚至更好。換言之，紐約住房品質問題並非穩租公寓所獨有。

報告並指出，穩租公寓差異很大，因此年度漲租比率，本來就不是用來解決每一棟樓具體問題的工具。租金指導委員會設定漲幅，主要是讓租客知道續租時租金會如何變動，提供基本的可預期性。但若要處理真正困難的建築，光靠年度漲租並不精準。報告認為，市府還需要針對不同問題的樓宇，進一步研究其困境來源，並透過修繕補助、稅務政策或住房保護計畫等方式，協助業主維持建築，也保障租戶繼續居住。