加州房地產買賣周期 仍呈現高度分歧

Realtor.com網路平台報導，儘管加州多年來致力於推動土地使用改革，試圖簡化住房建設流程以解決房荒，但最新數據顯示，加州的房地產市場依然高度分裂，並未出現預期的統一復甦。

根據Realtor.com最新發布的「房市時鐘」（Market Clock），加州各大都會區正處於買賣周期中的完全不同階段：

•舊金山：位於11點鐘位置，處於早期賣方市場。

•聖荷西：位於1點鐘位置，屬於晚期賣方市場。

•洛杉磯、沙加緬度及聖地牙哥：位於2點鐘位置，進入早期平衡領域。

•河濱縣：一路走到了5點鐘位置，邁入早期買方市場。

這種分歧反映了全美房市的縮影。全美前50大都會區中，房市時鐘涵蓋了12個階段中的9個，創下2018年有紀錄以來最分散的分布。

自2017年以來，加州已通過超過180項土地使用改革法案。然而，政策雖然重寫了建築法規，卻無法直接翻轉當地的「買賣雙方博弈」。

Realtor.com資深經濟學家克里梅爾（Jake Krimmel）指出，房市時鐘是衡量買賣雙方誰佔上風的診斷工具，而非衡量改革成效的指標。他解釋，加州各地區的市場動能由在地因素驅動，而非全州統一。例如：灣區受惠於人工智慧業熱潮及重返辦公室政策，使舊金山與聖荷西穩居賣方市場；內陸地區（例如：河濱縣）則受高房貸利率及移民率下降影響，需求減弱，市場向買方傾斜。

加州立法分析辦公室（LAO）的最新報告揭示了驚人的數據：

•低階房產：2025年預計僅有45%的加州家庭有資格申請抵押貸款（2019 年為60%）。

•中階房產：2025年僅有23%的家庭能負擔（2019年為35%）。

土地改革法案在全美蔚為風潮（2023年全國通過138條，2024年131條），而德州自2017年以來通過的土地改革法律僅13項（遠少於加州的182項），但在新增供給量上卻遠超加州。以奧斯汀為例，其房市時鐘位於5點鐘（早期買方市場），截至2026年2月，房租已連續33個月下降，較歷史高點下跌18.2%，為全美跌幅最大的都會區。

反觀加州，2023年僅核發約10萬1000件建築許可，遠低於官方宣稱每年所需的18萬件。