金山房地產估值成長1.8% 全灣區最慢 蘇拉諾縣漲5.5%最快

2025年度，舊金山（San Francisco）的房地產估值（assessment roll，即土地、建物及商業資產的合併估值）僅微幅成長1.8%，達到約3535億元，為全灣區成長最緩慢的縣市，且創下自2011年以來最低紀錄。原因包括辦公大樓、飯店與部分多戶住宅價值下跌，以及大量業主申請減稅。

根據初步統計，與舊金山一樣擁有龐大商業資產的縣市，成長幅度普遍趨緩：聖馬刁（San Mateo）成長4.8%；聖塔克拉拉（Santa Clara）成長4.15%，為2012年以來最低；阿拉米達（Alameda）增幅為3.7%，亦低於去年的近5%。相較之下，較偏鄉或以住宅為主的縣市表現亮眼，蘇拉諾（Solano）成長5.5%，居灣區之冠，主因是新住宅開發案帶動。

房地產估值直接影響地方政府稅收。舊金山估計今年來自地產稅的收入為31億元，占一般基金收入的34.7%、整體預算的19.5%。但審計長辦公室預算和分析司司長米歇爾．阿勒斯瑪（Michelle Allersma）坦言，地產稅「未來幾年恐將停滯或下滑」，對財政構成衝擊。

根據加州法律，房地產在交易或新建時會按市價重新課稅，其後僅能以每年最高2%的通膨率調整。若市價低於課稅值，業主可依第8號提案申請暫時下調估價，之後隨市價回升再逐年調整。

舊金山目前申請減稅的案件激增，2024-25年度達9,281件，遠高於前三年平均每年不到2900件。其中雖以住宅為主，但商業業主多要求高額減免。市府已主動調降部分飯店和新建住宅估值，但辦公、零售及其他住宅類型則交由申訴程序處理，導致案件積壓，處理進度緩慢。

舊金山並非唯一受到商辦市場衝擊的縣市。聖塔克拉拉縣雖因住宅交易與通膨因素推升課稅總值近290億元，但商業資產減值超過45億元，其中僅Google就有超過10億元的資產獲暫時減稅。該縣尚有1450億元估值正在申訴中，其中98%為商業不動產。

總體而言，辦公室空置率上升、高利率壓抑住宅買賣，加上申訴案件暴增，使灣區整體課稅成長趨緩，未來地方政府財政將面臨更大挑戰。