機構退場、私人接手 零售房產成新寵

儘管機構買家（指管理大量資金的大型機構）近年來不斷撤離商業地產市場，高淨值人士與私人資本，正迅速進場填補空缺，零售地產（專供零售業營運的商業地產）成為他們眼中的理想投資標的。

根據商業地產資訊平台Commercial Property Executive分析，私人投資者正積極回歸零售地產市場，因其具備穩定的收入與長期成長潛力。以下幾大因素，也推動私人資金轉向零售資產：

首先，疫情過後，以日常必需品為主的零售業展現高韌性，租戶表現穩健、現金流穩定，對追求穩定收益的投資人極具吸引力。隨著通膨趨緩、利率逐步穩定，不少人認為目前正是低點進場、購買優質資產的良機。

此外，面對波動的經濟前景，高淨值人士傾向投資可見、可控的實體資產，尋求預測性強、抗風險力高的收益來源。租戶穩健、空置率低的零售物業，被視為對抗通膨與經濟不確定性的避風港。相較之下，機構投資者通常更注重收益，他們可能會尋求租賃期限較短、租賃機會較多或租戶信用較低的資產。

隨著機構資本撤出部分市場，私人投資者面臨的競爭壓力相對減輕，進場機會也隨之增加。

商業地產投行服務公司Northmarq區域總經理Ryan Butler指出，與過去強調短期升值不同，如今的私人投資者更傾向長期持有、重視穩定現金流。在交易減緩、利率高企、資產短期轉售空間有限的當下，耐心等待估值回升、注重穩定現金流，已成主流策略。

當前，擁有長租期、租金調升條款與優質租戶的零售物業受青睞。單一租戶資產（如便利商店、速食連鎖等）因其管理簡便、現金流穩定，依舊是首選。同時，位交通便利地段、以日用品商店為主的多租戶社區型商業中心，也在市場表現搶眼。

不過，私人投資者也面臨兩大挑戰：其一是高利率環境下資金成本高漲，使得租金收益與財務槓桿之間難以平衡；其二是優質資產仍然受到包括其他私人與機構買家的激烈競爭。

過去12個月，德州與佛州的私人零售投資保持強勁，受益免稅政策、親商環境與人口持續成長。此外，亞特蘭大、夏洛特、納什維爾與鳳凰城等陽光地帶及東南部主要城市，也吸引大量私人資本。這些地區的經濟擴張與移民成長正強力推動消費需求與零售成長。