建築師解析房產加值必懂法則 山火重建一戶變四戶不是夢

「居家建材展」首日講座，涵蓋華人社區關注的災後重建與房產開發議題。主講人Realm建築事務所合夥人Zion Huang與建築師王揚，分別從山火重建案例與州法SB9、ADU政策應用出發，解析如何在災後重建中把握政策機會，加快申請程序，同時提升土地使用效率與房屋價值。

Zion Huang指出，他近期完成的野火災區重建案，歷時約一年，從保險理賠、設計審批、施工到驗收，每步均須緊密配合政府規範。重建初期最關鍵點，是與保險公司協調理賠範圍與金額；後續建照申請方面，許多城市對災後重建設有「like-for-like」快速審批通道，若建築內容與原屋相近，可獲部分費用減免並加速程序。他提醒，現行法規要求重建建築必須用防火建材，並加裝屋內灑水系統以提升防災能力。

建築師王揚從政策與實務角度，介紹加州SB9與ADU政策。她表示，洛縣地區獨立住宅用地，若面積達萬平方呎以上，經合理規劃可藉SB9法案將土地一分為二，再於各分割地設置主屋與附屬住宅，最多容納四戶居住單元；此外可加設Junior ADU，不過Junior ADU須由屋主自住且不可單獨出售。

她舉例，若原屋土地屬R2地目或R3地目分區，則更具多戶開發潛力，不過須依當地建蔽率、樓高限制、停車位配置與建築覆蓋率等規定調整設計。她提醒，巴沙迪那與洛杉磯市等地，有嚴格社區設計審查制度，在立面風格、材料選用與植栽配置等，皆有規範，設計圖紙無法直接套用，應由熟悉當地法規的建築師協助調整。

王揚說明，山區建案雖具私密性與景觀優勢，但須特別注意地質安全、邊坡穩定與整地成本。她建議購屋或建地前，應先由專業建築師進行坡度分析與地形可行性評估，避免未來工程困難。許多城市對高風險地區建案會額外要求土壤報告、水土保持計畫與排水系統設計，增加施工前期準備時間與費用。

兩位主講人也提醒民眾，在災後重建或房產開發前，應確認土地使用性質、查閱當地最新法規與申請流程，並儘早諮詢專業建築與都市規劃人員，才能確保設計符合政策、預算合理、工期順利。