資本利得和租金收益的利弊

1. 資本利得 vs 租金收益：各有優弊，看人下菜碟

1-1 投資者特點的不同

追求房產資本升值的投資者一般比追求租金收益的擁有更高的風險容忍度，後者的投資態度更為保守。另外前者也需要花費更多時間在房產市場研究上，隨時可以拿到更為即時和準確的資訊。這是因為房產價格比租金更容易隨著宏觀和區域經濟形勢變化而波動，而且想要買到價格有較大上漲空間的房產需要比找到一個能夠產生穩定租金的房產要難很多。

“資本利得”型投資者更多是房產市場的短線投資者，一般買賣週期都比較短，利用市場價格的起伏去低買高賣，希望獲取較大收益。而“租金收益“型投資者則是房產市場的長線投資者，偏好長期持有。

1-2 房產類型和區位特點

比較完投資者的特點，符合這兩種投資模式的房產，在自身特點上各自到底有哪些不同呢。

1-2-a: 適合追求資本利得的房產

房屋結構：房間數要滿足目標客戶類型的需求，但不應該有過多讓潛在買家覺得無用的房間，另外要保證足夠的公共空間。舉例來說，如果當地活躍的買家主體是千禧一代，則小戶型容易賣上價。但如果當地買家主體是中年家庭，則房間比較多和面積較大的戶型會比較受歡迎。房屋位置朝向和窗戶結構帶來的採光效果，都會是影響升值潛力的因素。比如在長島市，自從2015年以來，新建了很多高層住宅，大多數都是中小戶型，比較受到年輕白領和家庭的喜愛。很多在曼哈頓金融和科技行業工作的白領湧入長島市買房，也使得那裡的房價一直在穩步上升。根據交易資料，我們可以看到，長島市一座中高端一室一衛的住宅，在2019年初的價格在90萬美元左右，但到了今年年中，價格就已經上升到了98-100萬美元左右，年資本升值率竟然高達9%。

房屋設施: 一個美觀又很有私密性的花園，泳池，設計合理的停車空間，和屋內智慧現代化的家用設施，都會使得您的房子未來帶來更大的資本利得。

地理區位：這裡要分康鬥和獨棟住宅兩種房產類型考慮。升值前景良好的康鬥一般位於基礎設施日益完善，商業經濟和就業快速發展，公共交通網絡穩步完善的區域。另外一些地方政府重點支持，出臺了一系列優惠政策的社區，也會是理想的康鬥投資區域。比如大華府地區的Reston地區，由於新地鐵線的延伸，被納入了華盛頓一小時交通圈，地鐵也帶動了商業活動的興盛，周邊設施日益完善，房價也是一路飆升。

對於獨棟住宅來說，學區好，自然環境好，安全性高是取得較大資本利得的大加分項。另外房地產開發和土地政策嚴格，新房供給緊張，但教育資源好和人均收入高的區域值得重點關注，這類社區內的房產往往能夠保持較快的資本升值，在危機中也有更強的價格剛性。比如麻省的萊剋星頓，擁有全美最好的學區之一，同時住房供給十分緊張，新建房屋數量很少，房價一直保持快速上漲。

1-2-b: 適合追求穩定租金收益的房產

房屋結構：比較多的房間數量，同等面積的房產，臥室數量越多，往往可以獲得更高的租金。公用面積適度不浪費，房間和房間之間有較好的私密性。比如我們觀察到法拉盛一座2017年落成的康鬥住宅，三室兩衛的戶型價格大約比兩室兩衛的戶型貴10-12%，但是前者的租金卻是後者高了差不多20%，原因就是多了個房間。這一點在兩室兩衛和一室一衛上的體現更為明顯。

房屋設施：一般不用添置過多的服務於生活品質的增值設施，如景觀花園，高級家用設備和傢俱等，這些東西會給租客帶來超過預期的居住成本

地理區位：主要都位於較為繁華的城區內。目標租戶是白領的房產一般靠近商業區，若定位學生租客，房產一般位於大學校園附近。比如波士頓的ALLSTON地區，一直以來都是波士頓大學，東北大學，和哈佛大學學生偏愛的居住地，各種超市和餐館雲集，地鐵和公交線路發達，雖然那裡的房子普遍比較舊，但是租金一直是水漲船高，而且很搶手。所在區域生活便利設施豐富，公共交通便捷，周邊各類基礎設施發展較為完善。能夠馬上穩定租金收益的房產一般不會在城市的新發展和改造區域。同時學區的因素對於租金也沒有顯著影響。

1-3 現金流

就像上文解釋資本利得概念時提到的，房子價值增長的那個部分要到賣出時候然後最終實現，不然只是一個預期收益，面臨不確定性。但這種房產獲得較高資本收入的潛力很大，帶來的未來收益可觀。但是投入的資金要到賣出的時候才能獲得回報，中間的機會成本和流動性成本也需要關注。如果有房貸的話，持有期間現金流的壓力就更大了。

但是租金收益型的房產，可以帶來持續穩定額現金流，租金等於是買房投入產生的利息，也可以以租養貸。同時獲得的租金也可以進行再投資，產生額外的收益。但是這種類型的房產一般升值潛力不高，產生不了誘人的回報率，同時需要投資者進行長線投資，對於偏好短期交易的投資者來說，這種房產既不符合他們的風險偏好和預期收益，而不符合目標投資週期。

1-3 市場風險

找到未來會快速升值的房產，需要更大功夫的市場研究和精准的投資眼光。而且房價隨經濟形勢的波動性平均來說高於租金的變化。租房市場相對來說剛需更強，也有比較固定的時間週期，但是買賣市場的消費者則更為靈活，剛需的程度沒有買房那麼強，所以在市場條件急劇變化時候的反應更大。這也意味著投資資本利得型房產的話，需要對市場風險有更高的承受力。

2.資本利得 和 租金收益 的關係是什麼樣的

我們在市場上有時會看到一些升值和租金俱佳的優質房產，說明這裡，魚和熊掌是可以兼得的。但是有時候，我們又發現資本利得和租金收益之間好像是反向關係，被預期有巨大升值潛力的房產，經常租金收益很低，而且不一定能夠租出去。而可以提供穩定可觀租金收益的房產，房屋價格的增長卻低於市場平均。

2-1 房產自身特點

老舊的房屋或許可以提供穩定的租金，但明顯的價格上升卻很難實現。比較新，內部結構設計和配套設施現代化的房子具備更大的升值潛力，也可能提供較高的租金。

同時房間數很多的房子，租金是比較客觀的，但是售賣時候也許就會讓買家覺得過多的房間數侵佔了公共空間，難以吸引足夠數量的對口買家。

養房維護成本和地稅低的房子，也具備取得較大資本利得的潛力，因為過高的維護成本和地稅，很有可能讓買家望而卻步。

除了房產本身的設計結構外，房屋所在的區域也是影響兩者關係的重要因素。

2-2 區位特徵

房子所在的區域究竟是租客為主還是房主自住為主：如果一個區域的居民主體是租客，那麼這個區域的出租市場就比較成氣候，但是這個區域也會是買家關注較少的區域，購買需求少。同時長時間的出租也會影響到房屋的賣價。比如位於大學附近，主體服務學生租客的房子，可以提供穩定的租金收益，但一般升值不會太快

房子所在的社區是不是經濟和就業增長強勁的區域：一般經濟增速快的新興區域，就業機會多，外來人口也多。有穩定的租金需求，同時白領對於租金的支付能力也高。這些人到了一定的階段，買房定居的需求也比較強勁。所以我們在這類區域往往可以看到房價和租金同時顯著增長的情況。

結語

無論您是追求資本利得，還是偏好穩定租金收益，抑或想大滿貫，兩者兼得，UTOFUN都可以為您提供最可靠的市場訊息和投資建議。相信文章看到這裡，您對這兩種房產投資模式的概念，計算方法，和對應房產的特徵，已經有了一個較為全面的認識，對自己的投資戰略也有了一個更清晰的思路。