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地產投資/紐約州賣家 須誠實披露屋況

紐約州長霍楚簽署「房產狀況披露法案」的修改,對賣家有更多明確的要求。(本報檔案照)
紐約州長霍楚簽署「房產狀況披露法案」的修改,對賣家有更多明確的要求。(本報檔案照)

2023年9月,紐約州長霍楚(Kathy Hochul)正式簽署針對「房產狀況披露法案(the Property Condition Disclosure Act,簡稱PCDA)」的修改,今(2024)年3月生效。而這項修改將對紐約將來的房產交易產生怎麼樣的影響,以及這是否會讓紐約州跟其他州看齊,走向保護買家的道路,這都是值得觀察的趨勢。

一到四家庭的賣家在過戶前,要對房屋狀況進行披露聲明。(本報檔案照)
一到四家庭的賣家在過戶前,要對房屋狀況進行披露聲明。(本報檔案照)

屋況披露歷史做法

其實從2002年PCDA生效開始,紐約州就已經開始要求「屋況披露」,即要求一到四家庭的賣家(不包含共有公寓(Condo)和合作公寓(Co-op))在過戶前,要對房屋狀況進行披露聲明。

在披露聲明裡,賣家需要回答針對房屋狀況的40多道調查問題,這些問題包括:

•房屋的基本狀況:房屋壽命、使用年限、公共區域歸屬狀況、水電狀況等;

•環境問題:房屋的地理位置、是否處於容易淹水的洪災區、曾經是廢棄物傾倒地點、農業區,或者有其他有毒物質如石油、鉛、等;

•房屋結構以及物理條件:過往蟲害、水害、火災等受災狀況,以及房屋材料的品質問題,當然也包括房屋本身的硬體系統,如水源、電力、排水、暖氣系統及地下室狀況等;

•房屋的產權相關問題:例如邊界糾紛、地役權、共用車道或者圍籬等。

在2002年通過PCDA後,賣家被要求必須提交這樣一份完整且真實的房屋狀況披露聲明。但顯而易見的,填寫這麼長的一份問卷調查太過麻煩,而且房主又要對他們的回答負責,因此實際上非常難以做到。

賣家付500元了事

2002年PCDA就很有意思地給了房主另一個選擇:允許他們在過戶時給買家500元,當作這份表格的罰款,可以想見,所有賣家都選擇付錢了事。

在PCDA法實施之前,紐約州其實遵循著普通法體系下「Caveat Emptor」原則,也就是 「買家謹慎(Let the buyer be aware)」的原則:買家必須自行負責對房產屋況和背景的盡責調查(Due Diligence),包括聘請產權公司進行產權調查、找律師做法律條款以及其他項目的把關、或是找驗屋師做屋況檢測等。但是對於房屋的調查能有多全面、調查結果是不是能真正幫買家規避掉經濟風險,這些就靠買家自己;賣家沒有義務、也不需要主動告知房屋的所有缺陷或者問題。在「Caveat Emptor」原則下,買賣雙方可以自由協商房產交易的條款和條件,包括價格、保證等,在如何解決潛在問題這一方面有很大商量的空間。

PCDA法在2002上路之後,看似好像改變了這個原則,但實際上因為有500元罰款的選項,對於現在房價動輒數十萬、上百萬來說,這點罰金根本不痛不癢,因此等於變相地架空屋況揭露的要求,於是傳統的「Caveat Emptor」原則還是照常實施。

買家花錢調查房產

紐約大部分買家都知道要找專業人士,從調查產權、檢驗房屋等各個環節都不錯過,但即使如此仍然產生一些問題,買家甚至不知道應該進行調查,例如:

•鄰里投訴的邊界糾紛,有時候還沒有走到法律程序,不被記錄在案,卻有可能帶來麻煩;

•洪災保險等私人協議,也是不記錄在案的;

•有些屋況問題,只要表面粉刷後並不容易發現,隱藏的危險可能要數個月甚至數年才浮現。

就算買家面面俱到,可一旦發現了問題,人力、時間、金錢都花了,卻調查出一幢「不值得購買」的房產,雖然規避了將來的風險,但已經投入的成本也是一筆不小的損失,更可能面臨即使發現問題,卻不能夠取消合約,訂金可能會被賣家沒收的困境。

共有公寓、合作公寓等屋主,賣房時不要求披露房屋狀況。(本報檔案照)
共有公寓、合作公寓等屋主,賣房時不要求披露房屋狀況。(本報檔案照)

氣候變遷糾紛增加

不過,立法者會想要改變這個過去20年行之有年的「支付500元罰款」做法,最主要的壓倒駱駝的稻草還是氣候變遷。

由於氣候變化變得更加劇烈,造成相關的風險以及糾紛大增,因此立法者才會注意到屋況揭露的問題,這點也體現在一些在屋況揭露聲明裡面增加的條款,包含針對發霉(mold)的問題,以及針對洪災淹水(floodplain)的問題等。

紐約的房產交屋通常牽涉很複雜的風險和背景調查,買家為了保障自身利益,一般就需要委託律師進行專業調查。 而外州早就對房產交易中的賣家有更多更明確的責任要求。

傳統上,房屋交易中買家風險自擔,要請驗屋師檢查房屋的狀況。(路透)
傳統上,房屋交易中買家風險自擔,要請驗屋師檢查房屋的狀況。(路透)

例如在加州,房屋賣家通常要填一個「過戶揭露聲明(Transfer Disclosure Statement)」的表格,其中詳細列出房屋結構、地基、屋頂、電氣系統、暖氣和空調系統等方面的調查情況。在佛州和德州,賣家要填的是「賣家揭露(Seller Disclosure)」報告,也是要求對房屋資訊進行告知。

紐約州這次法案修改,實際上有點參考其他州的做法,希望能改變買家交易時的被動地位,藉由要求賣家主動提供一份更全面、更透明的房屋狀況聲明,充分保護買家在 購買房產時的知情權。

新法生效交易趨勢

過去紐約的賣家大多會選擇用付500元來迴避填寫冗長的「屋況揭露聲明」。然而,即將生效的新的修改明確規定,賣家不能再用交500元的罰款來規避填寫屋況聲明,必須根據實際情況填寫完整的屋況披露聲明。這項強制性的修改是更保護了買家,但交易過程的各方動態一定會因此而改變。 

以下是根據我們多年處理房產交易、糾紛的經驗,大膽預言PCDA法案生效後房產交易趨勢。

1. 什麼都填「不知道」可能有問題

雖然屋況披露聲明表中有大量的「unknown」或「N/A」選項,但這並不代表賣家真的可以什麼都說「不知道」。 當然,新法並沒有要求屋主必須賣房前先做調查,但是必須揭露已知的訊息。

可能有些屋主不住在要賣的房產裡,就真的不了解屋況,只能選「unknown」;但也可能有屋主不想花錢找專業人士、為了貪圖方便,勾選「unknown(不知道)」來簡化手續,但這樣的做法反而可能讓屋主賣房後吃上官司。

舉例來說,如果賣家在「房子是否有合法使用證書(Certificate of Occupancy)」項目上回答「不知道」,但實際上公開資料庫上面就有這份文件;那買家就可以質疑,這應該是賣家必須知道的事情,怎麼能說不知道呢? 這樣是否因為賣家不實聲明,導致買賣合約的無效呢?

因此,如果沒有好好填寫,賣家可能賣了房子還吃上官司,如果賣家過程有問題更是難以理清責任方。

「房產狀況披露法案」修改後,賣家更需要律師等專業人士的協助。(123RF)
「房產狀況披露法案」修改後,賣家更需要律師等專業人士的協助。(123RF)

2. 賣家更需專業協助

過去買家以確保交易安全,需要自己找專業人士調查屋況,賣家是可以撒手不管。但是隨著新法案修改的通過,將來可能反而是賣家需要請律師或專業人士協助處理屋況披露,才能在如實填寫的同時又能適當保護自己利益,而不會因為不實披露聲明,導致賣屋不成反吃上官司。

如果賣家需要全權委託專業人士完成揭露聲明,驗屋師和律師的角色和地位也可能改變。

3. 房產放信託或者轉地契可能免去揭露責任

雖然PCDA新法要求揭露的範圍,可以說是包山包海,但其實PCDA還是有一些縫隙的。在PCDA法律規定下,房產管理人可以不用填寫揭露書,這種 「管理人」 包括被法院拍賣房產的拍賣人,或是遺囑或信託的執行人。這是由於這類房產的管理人(fiduciary)非常可能不住在交易的房產裡,對屋況也確實不了解。 

因此,一些腦筋動得快的房主或賣家,也許已經想到為了迴避披露屋況的法律風險,就直接把房產放進信託裡,然而這種情況下,信託管理人自己就住在房子裡,是否真的還可以豁免填寫揭露書?

另外,由於屋況揭露是要求「屋主」揭露訊息,那麼如果是父親轉給兒子才不到半年,兒子就想要脫手拿來賣,兒子能否聲稱因為只持有半年,而只需要針對這半年發生的事件作揭露呢?如果三年前曾經發生或淹水還需要揭露嗎?

3月的法案上路之後,究竟信託內的房產、又或者轉地契情況中,該怎麼處理屋況披露問題,還有待更多觀察以及法院案例澄清。

(作者為法路通律師團隊合夥人蔡璧徽律師、助理Sherry Zhang)

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