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地產投資/一個判決 掀房仲費革命

房地產行業的佣金分配模式,可能產生深遠的影響。(圖/123RF)
房地產行業的佣金分配模式,可能產生深遠的影響。(圖/123RF)

2023年10月31日,在美國密蘇里州堪薩斯市Sitzer/Burnett案件的判決,震動整個房地產經紀行業。

萬聖節驚魂判決

這一天固然是百鬼夜行的萬聖節、也是恐怖電影大受歡迎的時候,但這一天也意外成為美國房地產經紀人的驚魂夜。就在這一天,密蘇里州的陪審團做出決定,判定全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors, NAR)領頭的被告們違反了反壟斷法規定,因而作出了18億美元的天價判決。

這個判決的意義不僅是被告要付出的巨額賠償而已,更是對整個美國房地產經紀行業的巨大衝擊。對於許多房地產經紀人而言,這一天可能成為他們職業生涯中最黑暗的一天,因為這個判決直接挑戰了行業內的傳統商業模式,更可能徹底改變買賣家中介合作的方式。

起因於不滿分佣

買方未來除了支付購房款以外,還須支付買方經紀人的佣金嗎?(圖/123RF)
買方未來除了支付購房款以外,還須支付買方經紀人的佣金嗎?(圖/123RF)

這場訴訟的核心爭議點,在於全美房地產經紀人協會的「強制性報價補償規則(Mandatory Offer Compensation Rule)當中,關於使用「多重掛牌服務資料庫(Multiple Listing Service, MLS)」的規定。

根據這項規則,住宅房地產的賣方若想在MLS上放自己要出售的房屋,必須與買方經紀人分配佣金(房仲費)、並且明確告知買家經紀人分配成數。一般來說,房地產佣金總額約為售價的5-6%,由買方經紀人和賣方經紀人平均分配,且這個佣金的費用通常都由賣方承擔。大多數消費者以及業內人士都認為這僅僅是行業慣例的規則,但因為全美房地產經紀人協會(NAR)「強制報價補償規則」的規定,成為了使用MLS資料庫的必要條件。

原告提出集體訴訟代表密蘇里州的廣大賣房者,他們認為全美房地產經紀人協會及其合作的經紀公司通過這一政策,人為地抬高了經紀人佣金。他們認為,這項做法不僅損害了消費者的利益,也違反了聯邦反壟斷法。

這一爭議點之所以關鍵,是因為它直接影響房地產市場的交易成本和透明度。傳統的買賣家經紀人分配佣金結構,被指缺乏靈活性和透明度,導致賣方在不得不接受這一行業「標準」的同時,也可能支付不必要的額外費用。 他們認為這一模式,不僅影響了市場的公平競爭,還可能導致消費者支付過高的房地產交易費用。

表面的爭議點當然是反壟斷法議題,但筆者認為,陪審團在這個時間點作出這樣的判決,其實跟美國房價逐漸變得不可負擔(unaffordable)的大環境因素有關。就如同筆者先前關於佛州禁止外國人買房的文章提到過,定義來說,只要房貸支出超過家庭收入的30%,就會被認為「難以負擔」(unaffordable)。在利率突然暴升、新房供給又嚴重不足的情況下,2023年以來美國的房產可負擔性(affordability)已經來到歷史低點。

大致來說,過去50年內收入提升了6.6倍,但是房價卻漲了14.6倍,於是對大眾來說,明確的感受就是「房子太貴買不起」,筆者認為這才是陪審團做出對經紀公司不利判決的背景因素。

類似官司連環爆

10月31號判決出爐後,案件的原告律師立刻轉頭在密蘇里州起訴其他幾家大型的經紀公司。隔天所有主要房地產仲介公司的股價應聲大跌,不過以提供交易平台以及數據為主的Zillow及Redfin,小跌一天之後就快速回升。

在密蘇里州案件之後,11月2日在伊利諾伊州也有類似案件,針對Compass、Redfin、Douglas Elliman等經紀公司起訴。

事件發生後,幾家大公司也快速反應,其中Zillow以及OpenDoor等資料提供者以及刊登平台,都認為這個訴訟不會影響他們,因為他們可以快速轉變商業模式;然而傳統的經紀公司Compass及Douglas Elliman就沒那麼容易了,於是他們的執行長都低調處理、淡化這些反壟斷官司對財報及預期收益的影響。

11月10日紐約市的一群消費者提起類似的訴訟,狀告紐約地產委員會(Real Estate Board of New York, REBNY)及26家經紀公司;11月14日,德州的地產開發商狀告當地20多家地產經紀公司,狀紙的內容則跟密蘇里州案件非常相似,可說是全國性的官司連環爆。

就在密蘇里州Sitzer/Burnett案發生後的短短一個月內,房地產業重要公司的領導層幾乎大換血,包含全美房地產經紀人協會的CEO、RE/MAX在11月13日找到他們尋找了兩年的CEO人選、新任CEO Erik Carlson立即走馬上任開始滅火,11月15日地產巨頭Keller Williams也由新CEO Mark Willis上任。可以想見,地產業內已是人心惶惶,這些CEO們一上任就要面對這個棘手情況,如何應變正是證明能力的時候。

分佣結構將重塑

這項判決對房地產行業的佣金分配模式,可能產生深遠的影響。 在傳統的交易模式中,房地產交易中的佣金由賣方支付,並在買賣雙方的經紀人之間自行分配,例如賣家可以在刊登時明確說分給買家經紀人2%佣金。然而,隨著這起訴訟判決的作出,這種長久以來的實踐可能面臨重新審視和重塑。

首先,這項判決可能促使經紀人重新考慮他們的佣金費用結構,特別是在如何和買賣雙方協商佣金方面。其次,這項判決可能對整個行業的運作方式產生影響。例如,它可能鼓勵更多消費者直接參與房地產交易過程,減少對經紀人的依賴;或採取「貨比三家」的方式選擇經紀人。這一變化將會導致經紀人行業的競爭更加激烈,但同時也會激勵經紀人探索新的業務模式。

在這一全新的法律和市場環境下,買方經紀人的角色和影響也可能發生顯著變化。由賣方支付買方經紀人的佣金的傳統做法可能會被重新評估和調整。

由賣方支付買方經紀人佣金的傳統做法,可能會被重新評估和調整。(圖/123RF)
由賣方支付買方經紀人佣金的傳統做法,可能會被重新評估和調整。(圖/123RF)

首先,買方經紀人可能需要與買方直接協商佣金。如果不再跟賣家經紀人分成,那麼有可能自行跟買家去協商佣金方式,這可能增加靈活性,但也可能因此提高門檻,因為買家可能習慣自己不付中介費,而是由賣家支付。

這種改變可能讓買方突然意識到他們過去看不到的「隱藏成本」,並評估這些費用與所獲得服務之間的性價比。買方經紀人可能要更明確地證明自己能提供什麼樣的價值,例如通過協助談判更優惠的購房價格,或提供深入的市場分析,又或者協助處理各種看房、搬家大小事等等。

其次,買方經紀人的新收入模式,也可能對市場和客戶關係產生重要影響。買方經紀人可能更積極為客戶尋找性價比更高或符合客戶特定需求的房產,甚至不再用房價的特定成數來做為佣金,而買家經紀人可能也因此更願意協商砍價。也許這種轉變會讓買方和經紀人利益更為一致,同時也可能促使經紀人持續提升服務品質,做出更具區分性的服務價值。

成本轉嫁消費者

如果買賣雙方和各自經紀人的佣金比率由他們之間直接協商,當這樣的變革開始成為市場新慣例時,可能導致房價的調整。例如,賣方不再需要支付買家經紀人佣金,就可以把房屋售價定得低一點;但是買方付出的總款項並不見得減少,因為除了支付購房款外,還需支付買方經紀人的佣金。在這種情況下,佣金結構看似更透明,但實際上整個交易的成本仍由消費者承擔,只不過以不同的形式呈現。當然也可能像是上面所說,買家看到要付錢,乾脆就不找經紀人了。

最終這個判決會帶來怎樣的行業巨變,也許從案件發生後行業內的動盪已能一窺究竟,然而人文社會本來就複雜萬千,許多政策變化也可能有意想不到的結果(Unintended consequences)。Sitzer/Burnett案件陪審團也許認為分配佣金制度是萬惡之源、是一個必須被拆掉的圍牆,但我們又何嘗知道拆掉那堵牆之後,後面會是什麼呢?

(作者為法路通律師團隊合夥人蔡璧徽律師、law clerk Winnie Yu)

雖然佣金結構看似更透明,但實際上整個交易的成本仍由消費者承擔。 (圖/123RF...
雖然佣金結構看似更透明,但實際上整個交易的成本仍由消費者承擔。 (圖/123RF)

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