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地產投資/3步驟 對租客盡職調查

購買投資房時,大部分帶著租客一起買進,因此需要對租客做「盡職調查」。(Getty Images)
購買投資房時,大部分帶著租客一起買進,因此需要對租客做「盡職調查」。(Getty Images)

當前利率攀高,連帶影響各個行業。有許多商業投資地產,因為持有人的財務出現問題,而開始被拋售在市場上。滿手現金的投資人,現在進場正好撿便宜。

不過在購買投資房的時候,不論是住宅公寓或者純商業樓,大部分都是帶著租客一起買進,也因此需要對租客做「盡職調查」(due diligence),才能夠確保買進來的是帶來現金流的「資產」,而不是像好萊塢知名電影「金錢陷阱」(The Money Pit)那樣,房產變成名副其實的錢坑。

到底對租客的盡職調查都需要看什麼呢?以下筆者根據多年執業經驗整理出三大步驟:

1.租金的「盡職調查」

對於買投資房的人來說,租金收入多少當然是最基本的問題,這個直接影響扣掉各種持有成本(如地稅、保險)之後的淨收入回報率,也就是在業界大家常用的資本回報率「Cap Rate」。

在這方面來說,當然需要調查租金收入狀況以及相關維持費用,包括稅金、保險、維修費用等等,以確定淨營運收入,有助於評估租金的合理性和投資的獲利潛力。然而很多投資人沒有注意到的是,其實賣家給你看的租約上數字未必是真正的租金收入,有些租客甚至一欠租就是一年、兩年,所以在調查時最好要求租客每個月付租的證明如支票、轉帳紀錄等,確保在裡面的租客交租紀錄良好。

另一個常常被忽略的是未來性的市場分析,因為現在的租金數字不代表未來幾年內就是如此。尤其需要研究當地的房地產市場狀況,人口移動潮流等因素,才能判斷未來調整租金的空間。

2.租約重要條款看仔細

除了租金這種明顯的數字之外,租約的審查也是重要的,一般來說至少要留意租期、押金、續約條件、租金上漲調整機制(例如有無根據通膨調整)、提前解約條款、務業使用方式與改造權利、維修責任分配、轉租分租條款等等。尤其是商業的租約往往潛藏許多特殊的義務或者條件,特別需要確保雙方是否都按照合約執行,或者是否有什麼因為前房東行為而導致的權利義務變化。

例如筆者曾經遇過一個案例,在租約上明確寫著房客必須分擔50%的地稅、水費以及大樓的物業管理費。然而在前房東管理的五年期間,從來沒有向租客收過這些租金以外的費用,買家買進來開心地等著收租的時候,卻被租客告知「前房東從不收這些費用」,因此拒絕繳納這些額外的費用。

法庭最後判決房客有理,因為前房東的行為等於明確「放棄」這些額外費用的權利,買家等於收到手的數字跟原本期待的按照租約的租金收入差很多。

又例如有一位投資商業店鋪的買家,看到租金收入每個月5萬覺得非常划算,殊不知過戶才四個月後,房客就提前終止了還剩下8年的租約,原來是因為租約有特殊約定可以給出三個月通知就終止合同。這位新手房東猝不及防,面臨剛買下就空置的命運,整整空置了一年新房客才進駐。

3.潛在糾紛查清楚

房東房客是一種投資關係、也是一種人際關係,有人說好房客讓你上天堂,但是遇到惡房客那可是吃不了兜著走,失去數個月甚至數年租金都有可能,而且有的還破壞房子造成更大損失。

因此,不管是住宅或商業租客,都需要留意房客信譽和財務狀況。

以住宅來說,向前房東拿租客的ID、信用報告、以及申請租房時候的紀錄是基本功,審核租金繳交紀錄、過往聯絡紀錄都可以進一步看租客素質。

至於商業租客那就更複雜一些,除了經營者的信用資產等狀況之外,也需要留意具體店鋪使用情形,以及營運狀況,因為這些都關係到他們履行租約的能力和潛在的支付問題。在更進一步,有些買家也會調查租客跟房東之間的訴訟紀錄,或者像銀行做貸款時一樣要求房客簽署「禁反言證書(Estoppel Certificate)」,在文件裡面明確讓房客保障租金數字、押金數字以及一些重要的租客義務等。

確保投資回報關鍵

總結而言,購買帶租客的投資房產,絕對是需要高度警覺和周密計劃的投資行為。正如上述所述,從租金的適當性評估、租約條款的細緻審查,到對潛在糾紛的預防措施, 每一步都是看到租金數字背後人的關係、租客關係的過程。投資人必須認識到,盡職調查不僅是風險管理策略,也是確保投資回報最大化的關鍵。透過詳盡的準備和審慎的評估,投資人可以避免類似《金錢陷阱》 中的情景,將潛在的風險降至最低,確保其投資既安全又盈利。

就像知名作者John R.Nofsinge「投資中的心理學」一書所言,驅使人心的不只是恐懼與貪婪,其實還有各種心理偏誤,例如普遍性的過度自信、對風險的錯誤感知、社會互動的投資陷阱等等,許多投資人難免會因為跟風、害怕錯過機會,因而想要搶下眼前看到的高回報房產。

然而,愈是在一切都看似美好的投資機會面前,愈是需要做好冷靜的計算以及盡職調查。都說盡人事聽天命,當然投資不可能保證會賺,但是「盡人事」至少能夠確保不會跌得太慘,接下來才能夠放心地「聽天命」看這個房產投資能帶來什麼美好的錢景。(作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人,iTraining美國地產學校講師。著有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」)

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