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租霸橫行/「擅自占用」有別「非法侵入」房東須掌握時間

紐約州的不少房東為「租霸」所苦,然而當他們欲驅逐租霸時,法律限制卻讓屋主綁手綁腳,且曠日廢時。(本報檔案照)
紐約州的不少房東為「租霸」所苦,然而當他們欲驅逐租霸時,法律限制卻讓屋主綁手綁腳,且曠日廢時。(本報檔案照)

新冠疫情爆發後的幾年來,紐約州愈來愈多的房東為租霸所苦,然而當他們欲驅逐租霸時,州的法律限制卻讓他們感到綁手綁腳,難以有效處理;對此紐約州律師建議房東在房屋為租霸占據後的30天內立刻行動,並依循法律程序處理。

紐約州法律傾向保護房客,房東在沒有法院命令和警察介入的情況下,既不得將擅自占據房屋的租霸趕出去,也不可將租霸鎖在門外,日前發生在法拉盛屋主因為換鎖趕租霸,結果反被警察上銬驅走,即是一例。另根據紐約法律,屋主也不得停止供應水電煤氣等。

30天內要立刻行動

根據州法,「非法侵入」(trespass)和租霸的「擅自占用」(squatting)歸類為兩個不同類別,非法侵入被裁定為非法,而擅自占用通常被認為是一個民事問題,需要法院來驅逐。

讓房東最感棘手的在於,住客凡在房屋中待了30天就算是居民,依法不屬於臨時寄宿者,房東只能通過向法院申請強制驅逐令,才可趕走他們;這意味著房東一旦發現有人擅自占用房產,就必須立即採取行動;一旦過了30天的大限,就會難上加難。

根據紐約地產諮詢公司Property Club的定義,紐約對擅自占屋(squatting)有不同的定義;如實際占有是指(actual possession)擁有對房產的控制權,剝奪了房東的控制權;公然占有(open and notorious possession)是指居住在房屋內;還有一種是惡意占有(hostile possession),指不但占據房屋,還侵犯房東的權利,同時提供合理的理由,使惡意占有者有權擁有該物業;此外,還有排他性占有(exclusive possession),定義為擅自占有者是唯一使用該住房的人,並持續占有10年以上。

2方法有效驅逐租霸

紐約州律師霍夫曼(Stephen Hoffman)表示,為了有效驅逐租霸,房東可以採取兩個方法,一是去法院尋求驅逐程序(Holdover Proceeding),「房東可以向租霸發出10天為限的通知,要求其撤離房屋,否則就去法院尋求驅逐程序;申請一旦提交,訴訟成功,房東就可以通知租霸在兩周內搬離房屋」。

另一個是採取欠租驅逐程序(nonpayment eviction proceeding),紐約的房東通知租霸必須支付所欠租金,否則就搬出去;如果對方不肯搬走,房東就可提起簡易驅逐訴訟,若勝訴,執法者可將租霸驅逐。

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