地產投資／遠距工作 讓商辦奄奄一息?

雖然疫情看似已逐漸遠去， 新的「正常」生活再臨。但就像人類歷史上許多重要事件一樣，有很多生活方式已經永久改變、再也回不去了。在這當中，當然包括遠距工作的潮流勢不可擋。似乎全實體辦公的時代已經一去不復返。

根據最新調查數據，我們將放眼於後疫情時代的遠距離工作現況，及其對於房地產市場的廣泛影響。

1. 到底有多少人是遠距工作（Work From Home/Remote Working）

根據紐約時報在2022年11月份的報導，後疫情時期，全美的辦公空間空置率達到了19.1%，一些大城市如芝加哥、休士頓和舊金山等，辦公空間空置率更是普遍超過了20% ①。以曼哈頓而言，島上的辦公區域空置率基本在16%到19%之間浮動。一些媒體人更是悲觀地認為，目前各大辦公區域均處於「奄奄一息」的狀態。

相比之下，遠程辦公（WFH/Remote Working）的工作形態依舊後勁有力。美國易恩孚技術公司在2022年年底發表了一篇關於遠程辦公的文章，其中引用芝加哥大學經濟學院以1000名美國員工為樣本的問卷調查報告；報告顯示，約有三分之一的員工認為遠程辦公令他們效率更高，更有動力。

事實上，有相當數量的美國公司確實堅持施行遠距全職工作制度。職業規劃服務商Zippia在2022年的數據分析報告中表明，66%的美國僱員至少有一天遠距工作。

疫情來臨之前，遠程辦公方式顯然既不是公司也不是員工的首選。只有6%的員工表示他們曾經全職遠距工作過。然而自2018至2021年，遠端辦公的工作人口漲了四倍之多。專家預測，到2025年為止，遠端工作的美國員工人口將達到三千六百二十萬，且超過半數的管理層認為，遠端工作將會成為新的常規工作模式 ②。

2. 住宅市場增加的市值 幾乎等於商業市場失去的市值

紐約寫字樓市場低迷的狀況實際已有多年。早在疫情之前，房地產投資者就已經偏好住宅類型的房產投資。來自國外的投資者們除了回報率的考量之外，他們還有移民和定居需求，因此更傾向於投資穩定的、具有長期回報的住宅市場③。

疫情大流行期間，政府的封城舉動令房產市場停滯，長達數月的公共場所關閉導致人們對商業房產市場投資望而卻步、失去信心。

遠距工作興起、辦公區域市場低迷，相反地，居民住宅市場的增長勢頭愈發強勁。 PoliticsNY在2022年5月發表的名為《後疫情時代下，紐約市房產配置迎來重組》（Reconfiguring Real Estate in Post-Pandemic New York City）中提到，疫情時代下公寓續租率是之前的兩倍; 也就意味著曾經供過於求的出租公寓市場，在後疫情時代反而迎來了春天。

3.「商改民」趨勢當道 但沒那麼簡單

既然住宅用房的需求量這麼大，把那些閑置的商業辦公樓改裝一下，「物盡其用」，不是更好？但是理想很飽滿，現實很骨感。首先，政府對於住宅用樓的硬體配置有嚴格要求。

 《紐約州1901年經濟公寓住房法案》（New York State Tenement House Act of 1901 ）中對住宅樓的內部規劃設立了明確標準，其中涉及通風、採光、衛生、消防等細節，比如每個宜居房間都必須有對外開放的窗戶、樓外需建防火逃生梯、通風系統是否適宜、每單元房內須有衛浴設備等等。依照這些標準，如何把簡單的辦公空間改造成「精緻」民用房，著實需要動些腦筋。

其次，紐約住宅改造的成本很高。除了上述提到的改造內容之外，房東還需花時間和精力處理管道鋪設和維護、多人入住之後的水電煤氣費用飆升等問題。這麼一算，與其把已有的辦公建築改造成民用住房，似乎直接投資民用住宅還更划算一些。

彭博新聞社（Bloomberg News）犀利地指出當下紐約許多空置商用樓處於一種尷尬的境地：作為使用不過十年左右的商業建築，樓內便利設施的不足和落後導致它們很難繼續吸引租客，但直接拆除或是換作它用又不免有些可惜④。

然而一些頗具行動力的地產公司已經開始實施商民改造計畫。美國紐馬克集團（NewMark）於2022年底擬投超五億美金啓動紐約下城25 Water街商辦變民宅計畫。若能順利實行，該計畫預計可以為島內提供100多萬平方英尺的住宅用地。

總而言之，房地產市場的投資者們應該在後疫情時代重新梳理思路，尋求商業樓盤和住宅市場的投資新出路。

4. 單人套房（SRO）：舊瓶還能裝新酒

科技和互聯網「共享」讓人與人、人與社會的界限模糊；我們似乎要考慮一下簡單標簽化的區域劃分是否還能適應這個時代。也許這個世代更加需要彈性的區域規畫以及變通的室內設計考量。

以紐約市舉例，SRO（Single Room Occupancy）是地產市場中生命力頑強的存在。由於曼哈頓島內寸土寸金，在極緻壓縮生存空間和盡可能減小經濟負擔的雙重衡量之下，人們可以委屈自己只需要保有「一席之地」的私有空間（臥室），而和他人共享廚房、浴室、儲藏間等。

對於房東和開發商而言，SRO公寓樓的建築和設計成本要低於多家庭公寓樓，原因在於多家庭公寓需要每戶至少有一個廚房及浴室，這就必然會牽扯到更大量排污排廢的用戶需求和更複雜的管道鋪設規畫。

SRO向來為人所詬病的，就是它壓縮的生存空間令人窒息。然而在後疫情時代，結合如此多的商業用樓空置狀況，我們似乎可以開拓一條新思路；把空曠的辦公空間改造重生為新型超大SRO，在放寬生存空間的同時，充分利用剩餘價值，根據使用者需求改裝、豐富共享的區域。

結語：因應近期住宅供給不足，住宅的興建亟需新意

早在2014年，美國就已經有了被稱作「Co-living」的新群居概念的萌芽。大型租賃房產網站CoLiving的創始人Daniel Beck在參觀了蘋果、谷歌等大型公司之後，思考如何能將來自不同文化的人群「融合」在同一屋簷下形成新的社群，並主張這一形式將會成為新世紀的趨勢。

駐紮於紐約本土布魯克林的Roomrs網站旨在顛覆傳統的租房理念，讓租客化被動為主動，以提供一條龍式基

礎服務和靈活租期為基礎，剩餘由租客自由發揮，打造小空間超溫馨的都市生活領域。

英國在2016年也進行了「Co-living」生活概念實體化的嘗試。開發商The Collective將倫敦幾個金融區的建築轉型改建，改裝成介於宿舍和酒店之間的共享式公寓大樓。充沛的公用區域擁有年輕人喜愛的各項設施，包括健身房、閲讀室、工作室、洗衣房、spa舘等，極大程度滿足了年輕人的生活和社交需求，因此深受青年族群的喜愛⑤。

除了空間共享，產權共享的理念也成為現實。美國房產網站Pacaso提供將單家庭房產所有權共享，以低首付和靈活的房產所有權為優勢，旨在吸引擁有多套房產的戶主共同投資和使用一些高檔地段的高配置住宅。

愈來愈多新穎的生活理念正逐漸在全球各地興起，勢必扭轉房產市場風向；亟需房產市場投資者不斷關注，確保與時俱進的理念，抓住新的商機。

（原創作者：蔡璧徽律師Sylvia P. Tsai, Esq.，助理Sherry M. Zhang，蔡璧徽律師為紐約執業律師、耿婷律師樓合夥人。）

註1： 取材自紐約時報business

註2： 25 Trending Remote Work Statistics [2022]: Facts, Trends, and Projections

https://www.zippia.com/advice/remote-work-statistics/

註3：取材自北美購房網「紐約住宅類房產市場大熱」 https://www.beimeigoufang.com/newsd/newsdetail.asp?nid=28186

註4：取材自bloomberg「New York City’s Empty Offices Reveal a Global Property Dilemma」

註5：全球最大的共享式公寓開業，每周收費250英鎊：http://www.qdaily.com/articles/26243.html