地產迷思／趕房客 這份司法文書要送到

2022年8月31日晚間8時27分，在法拉盛緬街以及長島高速公路交接口的109分局的一輛巡邏警車裡坐著一位愛爾蘭裔的警察Fransisco D’Amato (法蘭西斯)和他的拍檔Mary。法蘭斯今年28歲。他當警察的已四年了。前兩年他在布魯克林區服勤，從最基層的實習警察做起，到現在他已經能獨立處理各種經常碰到的情況，當天他值夜班。

大約傍晚5時45分，他和Mary接到那天的第一項任務──坐落於162街的一家酒館發生鬥毆事件，要他們趕去處理。當他們趕到現場的時候，已經有另外一輛警車比他們先到。鬥毆的兩名酒客已經被警察隔開。頭上留著血的一名酒客宣稱自己是被害人，但是他未要求警察逮捕毆打他的那一名酒客。

房客報警稱房東騷擾

法蘭斯留在現場，看著自己的同事處理這件肢體衝突事件，確定沒有其他暴力事件發生。8時20分，他就離開現場，到最近的漢堡店和Mary各買了一份漢堡餐，把車停在路邊準備好好享受他們的晚餐。

這時他們的無線電話響了。 911台呼喊他們說有房客報警，說房東闖進他所出租的房屋內騷擾他以及他的室友，雙方產生肢體的衝突，要法蘭斯趕去處理。

法蘭斯一看發生衝突的現場離他停車的地方不到兩分鐘的距離，心想看來這件衝突可能要輪到他們處理，便把咬一口的漢堡包回袋子裡去，把喝了一口的咖啡放到駕駛座旁的杯座後，加足油門趕赴現場。

衝突的現場在皇后區植物園的對面，紐約長老會皇后醫院(NewYork-Presbyterian Queens Hospital)附近。當法蘭斯趕到現場時，看見兩名中年亞洲女士背對著門口站著，一名中年亞洲男士坐在一樓走道的中間的一張椅子上，不讓這兩名亞洲女士進入。兩名女士指著這位男士，大聲地用中文嚷嚷。現場喧囂，引來四、五位看熱鬧的鄰居以及路人。

房東控非法隔間分租

法蘭斯分開眾人，向爭執的三人問明原委，原來兩名女士的其中一人是房主，另一人則是房主的朋友。

這名男士是把整棟房屋租下來的房客。根據房東的說法房客不但不交房租，還非法隔間，未得房東的同意非法招租房客。房東要進入房屋去查看房屋的狀況以及非法分租的情形，二房東還阻攔推擠她。房客則矢口否認欠租的情事，只說房東無故騷擾他以及他的室友。

法蘭斯在警察局所受的指示是，一旦房屋出租後，房東未得房客的允許，不得擅自進入房客承租的房屋。於是他便要求女房東以及她的朋友離開房屋。這時候這名女房東說她不能離開，她的律師要送「趕房客」的文件給房客。一旦她離開房屋，房客便會把門鎖上，她的律師便不能送文件給房客了。

法蘭斯問她，她的律師在哪裡？房東說在路上，馬上便到。說著就拿起電話，打給律師問多快可以到達。只聽電話的另一頭說「大約10分鐘」。過了5分鐘，法蘭斯要求房東再打電話給他律師。電話打通之後，法蘭斯在電話上要求律師指示房東離開房屋的走道，到房門的外頭等待。房東沒有合法的理由不能擅自進入房客承租的房屋裡。

房東可留在公共通道

房東的律師則堅持房東可以合法地待在房屋的通道裡，因為通道是公共地區，房東要檢查房屋的情形、房客使用房屋的情況，當然可以留在通道上，而且要是房東被趕到房子外面，房客會把房屋鎖起來，這樣子房東的律師便沒辦法把要求房客付租金的文件交給房客了。所以房東是有正當的理由待在房子裡。

法蘭斯一聽，房東的律師講的話也有道理，便同意讓房東待在房子的走道上，只是要求律師要盡速到達，把該做的事盡速做完，他不希望有更多的爭吵，尤其是肢體衝突。律師則肯定地說他立刻就到。這件事會很快和平地落幕。

五分鐘之後，房東的律師到場。他先和法蘭斯打了招呼之後，便進入房屋裡，從一封大信封袋裡拿出幾張紙，問房客，他是不是房客某某某。房客說「是」。律師便把文件交給房客。這時候房東要求律師也把文件給每一名在場的二房客。律師說沒有必要，只要給其中的一個人便可以了。接著便和房東一起找到門外。

律師向法蘭斯致謝，謝謝他的服務。法蘭斯很客氣地說他沒有意思要給任何人難過，只是911來電，他必須要到場確定沒有不幸的事情發生就可以了。接著便和Mary上了警車，發動引擎，離開現場，到附近僻靜的街上把他咬了一口的漢堡吃完。

本案啟示：

1.當房東和房客的關係搞壞了之後，房東和房客的接觸必須非常小心。老練的職業房客往往利用和房東的接觸，製造出房東騷擾甚至毆打房客的事端。想辦法把自己裝扮成衝突的被害人，讓警察逮捕房東。這種情形如果房東是男人，房客是女人，只要發生衝突，房客身上有傷的話，警察把逮捕房東的可能性很高。房東應當特別注意。

2.在紐約市，驅趕房客的司法文書大多由有執照的文書送達人送達給房客。本案的律師親自送達司法文書很不平常。但是根據紐約州的法律規定，律師有資格自己送達司法文書。要是法院文書送達人不能在一個月的最後一天送達驅趕房客的通知書。被驅趕的房客可以多住一個月。本案也許是法院文件送達人在8月31日前沒辦法完成送達，律師不得已才親自出馬。 

3.司法文書的送達有親自送達、代理送達、黏貼送達等不同的方式。要送達給二房客的司法文書送達給同一間房屋裡二房客的室友或是其他適當的成人（包括住在裡面的二房東），也算是合法送達。只是送達人要在24小時內用普通信和掛號信加送一份文書副本給二房客，送達才算完成。 

4.本文情節純屬虛構，如有雷同純屬巧合。（作者為紐約執業律師）