申請房貸買「康斗」變難了 購屋族該有哪些準備

有意購買共管公寓（condominium，簡稱conco）的購屋者，很快就會發現，房貸機構對「康斗」（condo）本身與對買家同樣關注。消費者新聞與商業頻道（CNBC）報導，由政府贊助的美國兩家最大房貸公司房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）於8月3日起實施新的共管公寓貸款政策，代表部分購屋交易可能面臨更嚴格的審查。雖然在許多案件中貸款機構早已會審查共管公寓業主協會，但新政策要求針對某些交易，更仔細地檢視業主協會的財務、儲備基金及大樓維護狀況。

根據房利美於3月18日給貸款機構的信，這些變更目的在更有效地識別存在財務或結構問題的共管公寓，並降低屋主面臨意外特別分攤款或更高管理費的風險。

然而，部分同業公會與貸款專家指出，這項變更可能導致房貸核准延遲，若公寓大樓未能符合新的標準，甚至會導致房貸申請遭拒。

佛羅里達州AD Mortgage執行長斯柳薩爾丘克（Max Slyusarchuk）表示，這將使房貸申請流程耗時更久，並導致許多不符合資格的案件遭駁回。這家貸款機構於7月16日致函監管房利美與房地美的聯邦住房金融局（FHFA），促請FHFA修改或推遲實施這些變更。

斯柳薩爾丘克表示，買家應有心理準備，未來購買共管公寓將變得困難得多。

為何「康斗」貸款規定變得更嚴格

房利美與房地美向貸款機構收購房貸，並將其打包成房貸抵押債券出售給投資者。多數貸款機構都希望將房貸出售給房利美或房地美，如此便能釋出資金進行更多放貸；因此無論是「康斗」或其他類型住宅，貸款都必須符合特定的授信審查標準。

購買「康斗」通常比購買獨棟住宅更實惠，根據全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，6月份「康斗」或合作公寓（co-op）的價格中位數為38萬元，較去年同期上漲1.6%；相較之下，獨棟住宅的價格中位數則為44萬6400元。

根據人口普查局「美國住房調查」數據，截至2023年，全美共有約860萬戶共管公寓。

自2021年6月24日佛羅里達州瑟夫塞德（Surfside）12層高的Champlain Towers South共管公寓大樓部分坍塌、造成98人喪生以來，立法者與主管機關持續收緊影響共管公寓購買與融資的相關標準。

這場災難促使佛州立法機關通過共管公寓改革法案，內容包括針對老舊建築進行特別檢查，以及要求解決已確認的結構問題，並為未來的維修籌措充足的儲備基金。

在該倒塌事件後的數月內，房利美與房地美收緊了全美共管公寓貸款的審核標準，規定凡有重大延遲維護、關鍵維修或特定特別分攤款的項目，均不符合其房貸購買或擔保的資格。這些變更起初是臨時措施，但在2023年已多轉為永久規定。

「有限審查」機制被取消

今年3月，房利美與房地美公布了進一步的變更。其中部分措施，如允許共管公寓業主協會在屋頂投保上擁有更大彈性，目的在協助降低成本並擴大業主協會獲得保險保障的機會。

其他措施則在降低購屋者與貸款機構的風險，但自8月3日起，其中一項變更將取消針對特定共管公寓大樓所提供的「有限審查」（或稱「精簡審查」）。

取而代之的是，除非該專案符合豁免資格，否則許多交易將需進行全面審查。意即在房貸符合向房利美或房地美出售的資格之前，貸款機構將對共管公寓業主協會的財務狀況、儲備基金、保險範圍以及大樓狀況進行更全面的評估。

房貸核准流程可能延長

社區協會研究所（Community Associations Institute）執行長鮑曼（Dawn Bauman）指出，約40%涉及房貸的共管公寓購屋交易原本採用「有限審查」，如今可能需要「全面審查」，這項變更很可能導致貸款核准流程延長。他表示，這將需要有關方面投入更多的人力來處理，尤其是房貸機構與業主協會。

全美抵押貸款銀行家協會（MBA）的發言人表示，房貸申請流程是否會受阻，將取決於具體項目、文件的完備程度以及能否及時提供。不過，該發言人指出，一旦貸款機構完成全面審查，該專案便會以「已獲批准」狀態存入房利美與房地美系統中，並非每筆貸款都需重新審查。

換言之，一旦某個公寓專案通過全面審查，貸款機構通常無需針對後續的每筆房貸重複審查。

市場擔憂貸款申請可能遭拒

鮑曼指出，若某個共管公寓項目在全面審查過程中未能符合房利美或房地美的審查標準，貸款機構可能會拒絕向買家提供房貸。

鮑曼說，未來會看到一些在「有限審查」中符合資格的建築物，在全面審查下可能因某些細節變得不符合資格；但這並不表示該建築不安全、結構有問題，或是財務狀況出現危機。

對買家而言，被某家貸款機構拒絕並不一定代表無法購買該單位，有些貸款機構或許願意將貸款保留在自家投資組合中，而非出售給房利美或房地美。

然而，斯柳薩爾丘克指出，這可能會讓購屋者付出更高代價。一般來說，如果貸款機構願意承作無法轉售的貸款，他們會要求更高的頭期款或收取更高的利率等方式來降低自身風險。

此外，鮑曼指出，流程上的延遲可能會讓現金買家取得先機，因為他們能夠更迅速地完成交易。