半數50歲以上者想換小房 美房市將迎來「銀髮海嘯」

嬰兒潮世代是美國房地產市場的主力，根據線上房地產交易公司Redfin在8月發布的報告顯示，截至2023年第一季，他們擁有的房屋總值高達18萬億元，而千禧世代僅約5萬億元。

但一位曾預測過2008年金融危機的分析師表示，房地產市場即將發生重大變化。被財經媒體彭博（Bloomberg）譽為「華爾街先知」的惠特妮（Meredith Whitney）說，嬰兒潮世代換小屋的「銀髮海嘯」將從明年和2025年開始。她引用樂齡會（AARP）的一份報告稱，51%的50 歲以上民眾打算把房子換成較小的住宅，這將提供市場超過3000萬棟待售房屋。

惠特妮說，大家將會看到供需之間掀起巨大轉變，這與利率高低無關，因為年長者的房貸金額較低，他們甚至沒有貸款。

儘管尚未發生，但此一預測讓無力購屋的千禧世代與Z世代可能會鬆一口氣。但其他經濟學家則認為，大規模的換屋潮或許在未來一兩年內還不致發生，除了嬰兒潮世代的競爭外，還有一些因素阻礙年輕世代購屋，而此一現象將持續十年以上。財富500強金融服務公司First American 首席經濟學家佛萊明（Mark Fleming）表示，這意味許多千禧世代將錯過「銀髮海嘯」導致的房價下跌時機。

根據RentCafe日前發布的報告，房價居高不下讓20%的千禧世代和68%的Z世代仍與家人同住；其中約三分之一的千禧世代表示，他們計畫繼續待在家裡至少二到五年。報告指出，與家人同住的千禧世代家裡多半還住著三至四人，他們通常從事餐飲服務、建築或教育等收入較低的工作。

但即使年輕一代與嬰兒潮世代父母同住可以省下一些錢，也依然買不起高漲的房屋。Redfin的一項研究顯示，每五名計畫在明年購屋的Z世代與千禧世代中，就有兩人在為攢夠頭期款而從事副業。此外，一些千禧世代甚至向婚禮賓客要求送現金， 以助他們存購屋頭款。

儘管「銀髮海嘯」可能會改變房市供需關係，但它並不能解決是否有能力購屋的問題。當「銀髮海嘯」來臨時，可能依然沒有太多年輕買家有能力買房。

另一個複雜因素是，一些嬰兒潮世代準備換小屋、搬進退休社區，而年輕一代想要的購買的第一間房子，同樣瞄準小型屋。這將繼續把千禧世代與Z世代排擠出房屋市場，並進一步推高小型屋的價格，因為最終的贏家還是擁有最多現金的嬰兒潮世代。