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地產迷思/不信任子女 唯有靠信託

白一帆掛斷了電話,把他的老花眼鏡拿下來,用雙手揉一揉疲勞的雙眼後用右手支著額頭閉眼養神。這通電話是這個月來他接的第3通證券投資公司打來的電話。白一帆是一位地產與股票投資人,年輕的時候做地產經紀,賺了幾棟房屋,到了55歲的時候開始接觸股票。現在他74歲,經過19年來投資股票的經驗,他覺得投資股票並不比投資房地產差。17年前他投資的地產,現在已經漲到三百多萬,另外他用房地產的租金收入投資股票,也賺到兩百多萬。只是他現在身體已經不太好了,不但手腳開始不方便,還有三高的問題;醫生說他腎臟功能已經快速退化,血糖指數也接近糖尿病的邊緣。最糟糕的是,他的記憶力已經開始衰退,明明剛剛才決定要做的事,一會兒就忘得一乾二淨,醫生說他已經開始有失智的症狀了,白一帆知道他必須要面對可怕的、沒有人可以逃避的傳承問題。

老大老二  老父操心

一想起他的子女,白一帆的感覺很複雜。他總共有三位子女,老大是女兒,從賓夕法尼亞州的University of Pennsylvania(賓州大學)畢業,主攻電腦美術設計,現在在紐約市的 Lincoln Center(林肯中心) 做美術設計工作,一個小時賺大約40元。她的男朋友是有8年經驗的工程師,幫紐約市政府房屋局做事;兩位年輕人雖然能力很強,但是胸無大志。白一帆在曼哈頓58街有一套共同公寓,他們倆便一同住在那裡。

老二的求學過程不順利,大學只上了一年便休學去打工了。媽媽幫忙他找到Macy's(梅西百貨商場)、Mr. Wish (奶茶店)的工作,但他後來在網上交了一位德州的白人女朋友,每當女朋友來看他的時候,他就請假在家陪著她。等女朋友回到德州的時候,他又飛去和她相聚,當然工作就斷斷續續地,做不了幾個月便被公司辭退了。

老二找了一份Uber Eat的工作,打零工、送餐館的外賣賺錢。為了他的前途,他媽媽和他爭執了幾次,每次他都告訴媽媽他要去當心理醫生;只是休學三年了,老二還是沒有採取任何行動朝他所宣稱的心理醫生的目標前進。唯一讓白一帆夫婦有點期望的是,老二的手很巧、腦筋很聰明,他自己花了3000元買了一兩15年的Infiniti轎車,看電腦學修車,竟然把車子修到連白一帆這種開了50年車的老駕駛,都覺得非常不錯的程度。白一帆夫婦希望老二並不是不堪造就,只是還卡在人生的關卡上,需要機緣與決心;至於未來前途如何,還是很讓白一帆夫婦擔心。

老三缺陷 父母心疼

老三是位傻呼呼的妹子,被醫生診斷為有學習障礙的學生,但是因為白一帆夫婦的努力,她在大頸南校的中學裡接受到很好的特殊教育。雖然腦筋不行,但是老三很聽話,也很努力學習。老師們覺得她還不錯,依照州政府教育局對學習有困難的學生的標準,老三從高中畢業了。畢業之後老三在家裡待了幾年,幫父母做一些小事。白太太是第二代的基督教徒,她讓老三在教堂裡服務,老三的性格很能接受基督教的崇拜以及生活方式,慢慢地她在教會裡為有障礙的學童所設立的團體中擔任一些簡單的職務,很受教友們的歡迎,教會生活便成她的生活重心。白太太認為她很適合宗教生活,開始考慮讓她去做修女,餘生服事上帝。

老三25歲那年,紐約長島商學院主動和白太太聯絡,告知白太太,如果老三能夠通過入學考試,長島商學院可以讓她免費上學。白太太便讓老三去參加入學考試。沒想到第一次考試便被錄取。學校不但免她所有的學費,政府還應允每個月給她500元生活費。如今,老三已經在長島商學院商業文書系修完第一個學期的學業。現在白一帆夫婦可以對朋友說她的老三是大學生。這種發展讓白一帆開始對老三有期望。

白一帆在長島大頸市有一棟市值150萬的房屋,白一帆、白太太、老二和老三都住在這裡。在曼哈頓58街有一棟公寓現在給老大居住,老大雖然不很孝順,但是也不會忤逆父母。只是她的男朋友是白人,和白一帆夫婦相當疏遠,白太太直覺認為他看不起他們夫妻,心裡很不舒坦。

白一帆還有一棟商住混合樓寓在New Jersey (新澤西州)現在租給一家餐館,租約還有5年,5年到期之後,餐館還有權利續約5年。兩年前餐館發生小火災,影響到二樓的住宅房客。雖然事後保險公司的理賠補償了白一帆80%的損失,但是這件意外讓白一帆偶爾會作噩夢。

提到傳承的問題,白一帆的朋友都勸他找律師做信託。白一帆向幾位律師諮詢信託的問題,發現他不能理解信託的概念,什麼生前信託、死後信託、可撤銷、不可撤銷信託、AB 信託、Qtip 信託等;也不明白信託為何還要有管理人。白一帆不相信他的任何一位子女願意或能夠經營他在新澤西的商業房屋以及股票,他可以委託專業的房地產管理公司管理新澤西的商業樓,可是他想委託專業的股票管理公司,又嫌他們的收費太高;同時這些公司認為他的股票價值也不過二、三百萬,不是他們心目中的大戶,不會好好照料他的股票。為了這件事,白一帆日夜煩惱。

本案啟示

1. 本案例顯示有一些財產的中產階級的傳承煩惱。並不是過世後把遺產平均給子女,對子女是最好的照顧。依照現存的法律,只有信託能夠大致滿足白一帆夫婦的需要。找到一個有耐心有經驗的律師,花點時間好好和律師研究,白一帆的顧慮大致可以在信託裡得到適當的處理。

2. 對老大,白一帆可以在信託上指示在白一帆夫婦過世之後,曼哈頓的公寓繼續給老大居住。要是她和現在的男友結婚,白太太可以和婚姻存續中老大的先生共同居住或是擁有曼哈頓的共同公寓。但是如果兩人結婚後離婚,或是老大比先生先過世,沒有留下子女,白太太不希望女婿得到公寓的所有權。信託上可以規定,這種情形發生的時候,曼哈頓的公寓所有權回到信託。

3. 白一帆夫婦認為要是兩老過世後,老二不能一下子就得到他們遺產的1/3,這樣子會助長老二的惰性,讓他衣食無憂地繼續沒長進的生活。信託上可以規定大頸的房屋在白一帆夫婦過世之後不能賣,只能供老二、老三居住。

4. 關於股票以及新州的商業房地產,白一帆可以交給適當的專業管理公司管理,所有的收益存入信託,依照白一帆夫婦的希望分配使用。

5. 關於老三,白一帆夫婦非常清楚,白一帆可以在信託中指定所有的收入支付老三生活費,有剩的給老二生活費,還有剩的再給老大。信託中指定可以信賴的管理人(比如說老大),每個月定期支付按照信託的指示付錢,老三的生活才有保障。

6. 當然以上的處理方式只是舉例,白一帆可以做更詳盡跟體貼的安排。

7. 本案情節純屬虛構,如有雷同純屬巧合。(作者為紐約執業律師)

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