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地產迷思/停車場積水 安裝乾井解決

時間是2022年3月初的一個周五,列紫絹看著烤爐的火,用白毛巾不斷地擦拭額頭上滴下來的汗珠。她和她的助手燒烤的全豬應該快完成了,為了中午的BBQ聚會,列紫絹決定替參加的房地產投資俱樂部股東們烤一隻全豬。列紫絹的父母從事食品罐頭事業已經兩代,他們在台灣擁有某知名食品工廠相當數量的股票,公司很賺錢,他們全家不必工作生活就很舒適了。她的父母用公司的紅利做房地產投資,主要投資地點在紐約市,最近才開始在納蘇郡投資房地產。

2017年列紫絹從International Culinary Center(國籍烹飪中心)畢業,由於沒有經濟壓力,她只在曼哈頓的一些餐館裡幫幫忙,主要的工作還是幫忙家裡管理房地產投資。2016年她的父母在Great Neck(大頸市)靠近大頸火車站的地方用318萬的價格買下了一間兩家庭的房屋。土地大小是80' x 100',房屋大約是30'x 45'。屋後有一塊可以停六輛車的停車場,隔著大約100 英尺長的車道和大頸的公用道路連接。整塊地最低的部分在停車場後面約四分之一的地方,下雨的時候,雨水會聚集到停車場。以前的屋主在停車場最低窪的地方挖了一個大約1英尺立方的洞收集雨水,洞側接著一條埋在地下的塑膠管,塑膠管連到土地邊緣,把水排到鄰居的排水草地上,解決積水的問題。

可是這種陽春式的排水系統經過幾年的使用,由於停車場的表面瀝青已經破損,瀝青下的泥沙被雨水沖刷帶走,最終便淤積在排水洞和排水管裡,這套排水設備的排水的功能幾乎完全被堵塞。稍微一下雨,停車場便淹水,必須等三到五天積水才會消除,這期間房客只好把車子停在馬路上。停車場外面的道路每次只能停車三個小時,時間一到,市員警會開罰單。好幾次因為停車場積水,房客不能在停車場停車,把車子停在馬路上,收到罰單,便向列紫絹抱怨。列紫絹從來沒有處理過這種問題,便問父母如何處理。父母們也不知道怎麼處理,對抱怨充耳不聞。結果房客都住不久,多半一年後就搬家。列紫絹只好重新找房客,找了四次新房客後,列紫絹不堪其擾,終於下定決心要解決積水的問題。

3公司勘驗 處置方式一致

列紫絹花了幾天的時間,找了三家工程公司來勘驗,結果他們開出來的解決方法都一樣,第一、停車場和車道的瀝青必須重鋪,第二、停車場上積水地區的中心必須安裝一個乾井,根據他們的說法,要是停車場和車道的瀝青不重新鋪設,破碎的瀝青下面的泥沙會不斷地被沖刷、淤積在乾井裡,乾井不要多久又會被塞住。對於這種合理的分析,列紫絹完全接受。她於是說服她的父母,決定重鋪車道以及停車場,並且安裝乾井。

三位包工的報價在1萬8000到2萬5000之間,列紫絹選了價格最便宜的包工,和他簽訂契約之後,包工一個星期之後便動工。3月初是包工開工的第二天,辦完BBQ派對之後,列紫絹便驅車到工程現場看包工裝設乾井。當她到達現場的時候,她發現包工已經在停車場最低窪的部位挖了一個園洞,直徑大約3英尺,深大約也是3英尺。洞底鋪滿碎石頭。另外包工買了一個空心的水泥圓柱,大小剛好可以塞到洞裡去。包工把水泥柱塞到洞裡去之後,再用一塊開滿洞洞的圓厚鑄鐵片蓋住水泥圓柱的頂端。水泥柱靠近地面大約一英尺的水泥壁上有一個圓洞。包工把一根直徑大約半英尺的塑膠管接到洞口上,塑膠管就埋在地底下,管子的另外一端通到鄰居比較低窪的排水道上。乾井架設完成之後,包工便開始鋪設瀝青。一天之後瀝青鋪設完成,列紫絹過來檢查,發現瀝青鋪設得很平整,乾井的鑄鐵板面剛好和瀝青的表面等高。整片停車場的瀝青表面最低的地方便是乾井的入水口。根據包工的理論,所有的雨水都會被乾井引導到鄰居的排水道,積水的問題應該便解決了。列紫絹看他的工作做得很俐落,也相信他的推論,便把餘款一次付清。

4月初,大頸市下了一天的雨,列紫絹特地在雨勢最大的時候來察看乾井的排水功能。她發現乾井已經注滿了水,乾井上部的排水管正發揮它的功能,把雨水全部排到停車場後面隔壁的排水道上,停車場一點都不積水。在大雨中,她撐著傘,聽著排水管潺潺的出水聲,感覺這種聲音像是交響樂一般動聽。

本案啟示:

1. 很多房屋都有排水問題,乾井不失為一個很好的解決方法。有些地下室漏水也是因為地表的排水不好,如果用乾井引導水的流向也可能解決地下室漏水的問題。

2. 長島的很多地區規定院子必須保留一定比率的草地,目的是讓雨水可被草地吸收,以免淹沒鄰居的土地。如果地主要用水泥鋪蓋超過一定比率的院子土地,政府在批准改變使用比率的同時,通常要求屋主在院子裡裝置雨水保留設施。在這種請況下,乾井是一般屋主最常用的設施。

3. 如果屋主要在沒有下水道的地方排水,在某些情形下政府也可以允許屋主用乾井來解決排水問題。比如說屋主在房屋的後面裝置洗衣機,可是家裡的下水道在房屋的前面;要把下水道拉到房屋後面必須要打壞地板,工程太大。這個時候,屋主經過房屋局的同意,可以挖掘一個給洗衣機專用,不連到別處的乾井,讓洗衣水排到地底下去,被土壤吸收。

4. 許多人的地下室要開窗戶,也用乾井,在窗戶的前面挖一個乾井,把窗子開在井底一邊的井壁上,井口用透明的塑膠板蓋起來,這樣子可以增加地下室的空氣流通,更適合人居住。

5. 本案情節純屬虛構,如有雷同,純屬巧合。(作者為紐約執業律師)

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