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地產迷思/紐約搶房記 看超過60間 不加價不行

圖為紐約房產經濟售賣房產的廣告。(記者牟蘭/攝影)
圖為紐約房產經濟售賣房產的廣告。(記者牟蘭/攝影)

常小蕙知道她必須在最短的時間內,買到一間適合一家人住的房屋,但是她手上只有大約20萬元現金,適合她的房屋要價都在70元萬以上,貸款仲介說她只能借到45萬元。眼看貸款的利率直線上升,要是她不能在很短的時間內找到大小、價格、狀況都合乎她需要的房屋,她的買房計畫必須要延遲或打消了。

★利率上升 時間緊迫

常小蕙坐在房地產業務員雷倩光鮮亮麗的Acura轎車裡,昏昏欲睡。時間是2022年3月5日星期天的下午,常小蕙已經非常疲憊了。前一天3月4日,雷倩帶著她在皇后區的花卉公園(Floral Park)、橡木花園(Oakland Gardens)、貝賽(Baysidey)、新鮮草原(Fresh Meadows),以及納蘇郡比較靠近紐約市的花卉公園(Floral Park)、哈姆斯得(Hempstead)、花園市(Garden City)和羅克維爾中心(Rockville Center)等區看了15棟公開展示房屋。

大半狀況還可以的房屋,要排隊參觀的人龍都20至30人以上。如果要進去參觀,恐怕要等40分鐘以上。當碰到這種狀況的時候,雷倩和常小蕙便在房屋的外面看一下,檢視前後院、屋頂以及外牆的狀況,便趕到下一間房屋。如果排隊的人龍不太長,他們便花點時間排一下隊,到裡面去參觀。就這樣平均一天也參觀了十多間房屋,而她已經記不清楚很多她看過的房屋的細節,雷倩和她討論看過的房屋,她會把不同的房屋狀況混淆在一起。

從3月4日看屋得到的結論是,這些地區裡比較像樣的、有三間以上睡房的一家庭房屋,要價都在70至80萬元之間。70萬元以下的房屋要麼狀況很差,要麼土地、房間很小,不合常小蕙的要求。常小蕙的財力只能購買70萬元以下的房屋,雷倩便建議去看離紐約比較遠的納蘇郡地區的房屋。

雷倩是一位半職的房地產業務員,先生是房地產律師,也擁有房地產經紀的執照。大約20年前在她先生的鼓勵下,她努力取得房地產業務員的執照,之後雷倩便把她的執照掛在先生的房地產公司下面,沒事的時候便帶著她的朋友去看房屋。20年下來,也賣了15至16間房屋了,由於她性情開朗、做人誠懇、做事徹底,有一些客戶特別指定要她帶著去看房屋。常小蕙是雷倩教會裡的姐妹,雷倩在教會裡的口碑很好,姐妹間都讚賞她專業、服務周到,常小蕙心無懸念地請雷倩帶她看房子。

3月5日,雷倩把焦點轉到格連赫德(Glen Head)、老威斯特堡(Old Westbury)、威斯特堡 (Westbury)、優尼戴爾(Uniondale)以及東草原(East Meadow)等離紐約市大約35至40分的地區去。常小蕙發現這個地區絕大部分的房屋都是木頭房,價格比第一天看的房屋要低一點,60至70萬元可以買到符合她要求的房屋。她開始瞭解到離開紐約市越遠,房價越便宜的道理。

常小蕙的先生是一位開業五年的會計師,他們結婚十年有三位子女;因為子女一天一天長大,皇后區森林小丘租的房屋已經讓他們感到很擠了。她和先生都希望能夠買到有四間睡房的一家庭房屋,只是他們的存款只有大約20萬元左右。貸款經紀為他們籌畫,說他們可以貸到44萬元左右的房屋貸款。常小蕙因此把目標訂在不超過65萬元的房屋,只是在這些地區,65萬元買不到什麼好房屋。

3月6日,雷倩和常小蕙把前兩天看過的房屋整理一下,送出去七個要約。平均要約的價格大約比屋主的要價低2至3萬元。沒想到過了兩至三天,沒有一家賣方的地產經紀對常小蕙的要約有積極反應。雷倩打電話去問,對方的經紀告訴她,常小蕙的出價太低了。最令雷倩大呼不可思議的是一棟在豪富斯佐(Hafstra)大學對面的房屋,屋主要價68萬元,公開展示的第一天便接到大約15個要約,成交價格高達79萬元。雷倩從事房地產仲介業這麼多年,從來沒碰到這樣的市場。她開始瞭解到要想買到房屋,必須在屋主要價上加價,加價多少是決定能不能買到房屋的關鍵。

★所看房屋 超過60間

利率一天一天地上漲,常小蕙買房的壓力越來越大。30年固定利息的利率到3月中已經漲到4.5%以上,而且還在往上漲,常小蕙可能負擔不了月付,買房的計畫恐怕要延期或取消。

雷倩心裡也非常著急,她看了一下席克斯維(Hicksville)以及列維鎮(Levittown)的房價,發現這兩個鎮的房價還要更低,只是開車到紐約大約要45至50分鐘。她問常小蕙能不能接受這樣的距離的房屋,常小蕙和她先生左銘商量。左銘的會計師事務所在法拉盛,因為疫情的原因,雖然不是每一天都要上班,但是每星期有三至四天還是要到辦公室的。住家離紐約市越近,對他越方便,但是給太太子女一個好環境的住家,卻是刻不容緩。來回通勤一個半到兩個小時,雖然對他不是很理想,但是為了全家的生活環境著想,他願意接受。

有了左銘肯定的答覆,下一個周末,常小蕙與雷倩把所有的精力都放在參觀席克斯維以及列維鎮的房屋。終於讓他們找到一家1958年建的列維格局(Levitt style)的木頭房屋。房屋坐落在街角,土地面積8000平方英尺,樓板面積2300平方英尺,四間睡房、兩間浴室。聽起來面積不小,但是很多地方不合常小蕙的意。房子後面的瓦片已經超過使用年限、一部分的屋頂下陷;二樓的房間都是半閣樓的形狀,一部分的天花板因為屋頂的關係都是斜的,而且二樓浴室的天花板也是斜的,浴缸上面天花板一部分是斜的,馬桶上面的空間也是又小又斜。一般男人要半蹲著才能在馬桶裡解手。廁所裡的一扇窗子就開在緊鄰地板的屋頂下的牆上。這些條件都讓常小蕙不滿意,但是利率還在不斷地上漲,她若不肯接受,可能她的買房計畫要被迫取消。雷倩明白常小蕙的處境,和賣方經紀討價還價,最後以64萬5000元成交。常小蕙算一算她所看過的房屋,已經超過60間了。

本案啟示:

1.當投資人手上有足夠的現金,貸款也沒有問題的時候,買房的經驗很可能是一種享受,但是當手上的現金有限,貸款的壓力巨大,利率直線上升,房屋又非買不可的時候,買房的經驗不見得是愉快的。

2.常小蕙的買房經驗到此只算是一半,剩下的一半是驗屋、簽約、貸款、過戶等。這些程序也不見得會帶給常小蕙愉快的經驗。希望她能夠碰到誠實的賣主,找到可靠有經驗的驗屋師、律師、貸款經紀,否則這筆交易能否過戶,還在未定之天。

3.本案情節純屬虛構,如有雷同,純屬巧合。(作者為紐約執業律師)

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