我的頻道

* 拖拉類別可自訂排序
恢復預設 確定
設定
快訊

股指跌勢難止 史指逼近熊市

熱浪來襲 紐約市周末飆90度高溫

地產迷思/地基裂痕 地毯下藏大問題

郁秋月坐在工程師前面,不敢相信自己的耳朵。荻工程師是有20多年經驗的老工程師,他很明確地告訴郁秋月她要買的西徹斯特(West Chester)的房屋有很大問題,荻工程師說這棟房屋的地基上有一道大約一寸半的裂痕,這道裂痕從房子的一邊一直伸延到房屋的另一邊,這表示房屋在鋪地基的時候工程出了問題,所以地基承受不了房屋的壓力,出現下陷的問題,於是地基水泥板上便出現一條很寬的裂縫。根據荻工程的看法,要修補這樣的地基,至少要花15萬元,但是荻工程師不能保證就算花了15萬元,地基便可以完全修好。

郁秋月2005年到紐約來,沒有一技之長,便為醫院開接送殘障人士的交通車。2008年結婚,2010年生了一個女兒,2012年離婚。到了2021年,省吃儉用存了25萬積蓄,便想要買一棟自己的房屋。她找了幾位房地產業務員幫她找房屋,最後在西徹斯特找到一棟2012年建的一家庭房屋。土地房屋都很小,但是郁秋月的要求也不高,只要有兩間睡房她就可以接受了。屋主的要價是75萬,殺一殺價,72萬元便成交了。郁秋月找了一位很便宜的劉姓房屋檢查員,他說他檢查房屋已經十多年了,這種工作對他來說是很容易的,所以他的收費不高。

地毯蓋水泥板 檢查員輕忽

檢查房屋那天,劉先生帶著工具,前前後後花了一個小時。從屋頂開始檢查到地下室,都說沒大問題,房屋的狀況很好,只有一些小問題。當他檢查到地下室的時候,地下室的水泥板上鋪著一層地毯,地毯的面積覆蓋整個地基水泥板,但是地毯沒有釘死在地基水泥板上,可以掀開來看;劉先生並沒有把地毯掀開來看,便說一切沒問題。既然有一位有執照有專長的房屋檢驗員說房屋沒問題,郁秋月便準備簽約。

經過朋友的介紹,她和西徹斯特的幾位律師面談,幾經考慮,決定聘請一位有15年經驗、有房地產官司、沒有中國血統的美國人律師Mr. Gold (葛律師)作為她的律師。葛律師仔細地讀過契約,和郁秋月面談之後,和賣方律師談妥契約上的條件,便請郁秋月簽署買契約。郁秋月也爽快地簽了約,付了訂金。

契約上面寫明房地產是照當時的情況出售的,賣主只保證過戶的時候屋頂不漏水、水管、暖氣、電力系統以及電器用品沒有問題,其他的東西賣主概不保證。根據葛律師的意見,這是紐約市及近郊的房地產買賣契約的標準條款,一般的買主必須要接受,郁秋月當然相信葛律師的說法,爽快地簽署買賣契約。

因為郁秋月的資金不夠,她便要求葛律師必須要確定契約裡規定郁秋月可以到銀行借款,要是銀行不肯貸給她55萬元,她可以取消契約。這個要求是相當合理的,葛律師當然照辦,賣方也答應了。

簽約買賣後 才發現大問題

簽完買賣契約之後,郁秋月商得賣主的同意,說是要整修房屋,請了一位裝修包商簡先生去檢查房屋,準備過戶之後整修房屋。簡先生把房屋檢查一遍之後,很老實地告訴郁秋月,房屋有很嚴重的結構問題,他不願意承接這筆工程。郁秋月問他結構的問題出在哪裡?簡先生直截了當地帶郁秋月到地下室,掀開地基板上的地毯,指著地基板上面一條寬大約一寸半的水泥裂縫說:這條裂縫這麼寬,從地基的一邊一直延伸到另外一邊,表示建築當初的地基沒打好,地基嚴重下沉。這麼嚴重的問題,裝修包工是沒辦法改正的,必須要聘請專業的土木工程師過來檢查,才能把情況搞清楚。

郁秋月聽了這一番話,嚇了一跳,經過簡先生的介紹,立刻去找一位荻工程師諮詢。荻工程師仔細檢查過這棟房屋之後,給郁秋月的結論是「問題非常嚴重」,花15萬元都不見得可以修理好。

聽了荻工程師的結論之後,郁秋月便慌慌張張地去找葛律師商量,希望能夠取消買賣契約,沒想到葛律師斬釘截鐵地告訴郁秋月,契約不能因為結構有問題便取消,因為契約裡規定賣主對房屋的狀況不做任何保證,房屋的狀況怎麼樣,除了屋頂不漏、水管、暖氣、電器系統以及電器用品,賣主保證在過戶的時候正常工作之外,買主必須要接受房屋的一切狀況。郁秋月不能相信她簽的契約沒有保證房屋結構沒問題,在她的看法,有結構問題的房屋,賣主怎麼可以不負責任地要買主原樣接受,但是葛律師很明確地告訴郁秋月,契約是如此規定的,要是打官司的話,郁秋月會敗訴。

上交報告 無法貸款解套

郁秋月不能接受葛律師的法律意見,便到處打電話到律師樓,要求諮詢。最後她找到了一位做房地產買賣超過35年經驗的段律師,付了250元向他諮詢。段律師研讀了買賣契約、工程師報告並且和郁秋月問過事情的原委之後,便告訴郁秋月,最好取消買賣契約的辦法,便是把工程師報告送給銀行,告訴銀行這筆房地產的結構有問題,銀行應該不會貸款給郁秋月,郁秋月便可以用貸款貸不到的理由來取消買賣契約,把訂金拿回來。

郁秋月為了這件事吃不好、睡不著,她找到劉驗屋員,指責他有業務過失,要付損害賠償責任,劉驗屋員卻指這檢查報告的一條免責條款說,那一條款規定被檢查的地方如果被覆蓋,檢查員沒辦法看到的話,檢查員不負責任。郁秋月簡直氣昏了。

本案啟示:

1. 郁秋月很幸運,她的買賣契約裡規定,如果她貸不到款,她可以取消買賣契約。依本案的情形,房屋有很嚴重的結構問題,郁秋月拿不到貸款的可能性應該非常大,她可以用這個理由取消契約,把訂金拿回來;要是郁秋月用現金購買房屋,那她就沒退路了。

2. 劉檢查員的話似是而非。地基的裂痕雖然被地毯覆蓋,但是地毯沒有釘死在地基水泥板上,劉檢察員有義務掀開地毯查看地毯下面的水泥板有沒有裂縫,他沒有做到這一步,結果沒有發現房屋的結構問題,當然有業務過失。只是一般的房屋檢驗員都沒有相當的資產,要他負擔15萬、20萬的損害賠償是相當困難的,所以聘請房屋檢驗員的時候一定要看他有沒有購買至少100萬美金的業務過失保險。

3.本案情節純屬虛構,如有雷同,純屬巧合。

房地產 貸款 紐約市

上一則

移民專頁/美國移民動態 最近變化多

下一則

稅務漫談/國稅局暫停多個自動通知

延伸閱讀

超人氣

更多 >