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稅務漫談/直接賣房 還是做1031置換?

新購自住房並不能抵消出售舊自住房的資本利得稅,只有投資物業之間才可以進行「同類置換」。(Getty Images)
新購自住房並不能抵消出售舊自住房的資本利得稅,只有投資物業之間才可以進行「同類置換」。(Getty Images)

讀者問:我準備在2022年3月出售紐約的房子,售價約為120萬元,房產經紀提成 4%。我是在2012年以70萬元的價格購買了這所房子,首付為30萬元,現在抵押貸款餘額約為 29.5萬元。我計畫工作到2022年底,然後搬到另一個免稅或州所得稅很低的州,購買一套住房,還有另一套用於出租。2023年我計畫開房車旅行,不工作,所以收入來源只有出租收入。(1)我是否滿足25萬元售房豁免?我的資本利得大概49萬元(高於豁免額),購買另一所房子是否有助於減少資本收益稅?(2)紐約住房有很多裝修費用,之前也用家庭辦公室,這些費用是否售房時可用?(3)我還計畫出售新澤西的出租房(之前有做折舊),並在外州再購買出租房,怎麼處理省稅?(4)我在紐約出售房屋的資本收益會推高收入水平嗎?(4)如何做1031置換?如果新房低於舊房價格,是否就不能做?如果不做1031置換,我在2023年而不是2022年出售它會有所不同嗎?

豁免額 僅適用於自住房

回答如下:你可以享有25萬元豁免額,只要滿足過去五年擁有產權並作為主要居所(Main Home)住滿兩年的條件,這裡的兩年不必連續,也不必同期,比如居住了一年後將房屋出租,出租三年後收回再自住一年,其後再出售,同樣符合免稅規則。五年期是在售出後用來計算自住的時間長短,並不意味著必須要持有房屋滿五年,賣出時也不必非得自住,即便當時在出租也無妨。豁免額僅適用於自住房,納稅人每兩年可享受一次。

資本利得需要上稅,虧損則不予扣除。你在計算盈虧時,是用賣房售價(Sale Price)減去售房開支(Selling Expenses)和調整後成本得到資本利得或虧損,調整後成本為原始成本(Basis)和成本調整之差(Basis Adjustments)。售房開支包括中介佣金(Commissions)、律師費、廣告費、為買家墊付的貸款費用。原始成本包括房屋買價、過戶費、裝修費、修繕費。出售符合條件的自住房還要減去25萬(夫妻50萬)豁免額,投資物業沒有豁免額優惠。

房屋費用通常包括日常費用(operating expenses)和資本支出(capital expenditures),判斷標準是看該支出是為近期帶來利益還是為今後若干年帶來利益。前者包括你在家庭辦公室「費用化」扣減的維修保養費等,後者則包括房屋購買後添置大件家具或設備的費用、對房屋結構進行改造的裝修費用(比如地板、門窗、牆漆)。你要區分日常維修(repairs)和裝修改造費(improvements),未使用的資本支出可以在售房時計入成本調整。之前享受房屋折舊(Depreciation)抵稅,那折舊部分必須作為「成本調整」在售房時加回(Recaptured Depreciation)。

投資物業 才可同類置換

新購自住房並不能抵消出售舊自住房的資本利得稅,只有投資物業之間才可以進行「同類置換」(1031 exchange)。如果新房地產的價值高於舊房地產的價值,只要滿足在賣掉後的45天之內書面確認所置換的房地產,180天內完成交割(不可延期)的話,原投資用房處置的資本利得即可遞延。你可以不斷置換,直至最後一套物業出售後方才繳納資本利得稅。如果你新的房產價值少於舊的房產價值,那麼只能有等於或者少於新房產價值的部分可以被置換,多餘的部分則算為補價(現金)。如果房產出售產生虧損,既無法得到退稅,也無法沖抵其它資本盈利。

資本利得稅(Capital Gain Tax)有別於所得稅(Income Tax),持有一年以下資產的短期資本利得按普通所得稅率徵稅。但持有資產超過一年,則適用更優惠的長期資本利得稅率(0%-15%-20%),這取決於你的收入水平。高收入納稅人(夫妻超過25萬元,個人超過20萬元)還有3.8%「淨投資所得稅」 。如果不做1031置換,建議在收入較低的2023年而不是2022年出售。(作者為註冊會計師)

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