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地產投資/限時過戶與限時過戶信

在房地產交易買賣的過程中,有時候會聽到「限時過戶」(Time of the Essence Closing)這個詞彙,這到底是什麼意思呢?

在大部分的地產交易中,通常程序不外乎以下幾個步驟:(1)看房後出價、(2)協商並簽署合約、(3)視情況可能需要貸款或者申請HOA批准、(4)過戶交割房產。其中,在合約裡面通常會約定過戶相關事宜,包括過戶的時間地點等等,而在過戶時間方面通常會寫一個日期或者範圍,例如「簽約後30天」。這個合約上的過戶日期並不是說過戶一定要在那一天進行,而只是一個大致上的期間,讓雙方知道過戶大概會在那個範圍發生,實際上到底哪一天有可能根據到時候雙方的時間安排去決定。

拖延過戶發生的原因

案例一:例如說在某個案件中筆者代理買方B先生,買賣合約是8月中簽定,上面寫著10月15日過戶,實際上因為B先生購買的是Co-op合作公寓的單位,而因為合作公寓的管委會(Co-op Board)安排了面試時間是10月20日,怎樣都不可能在那之前過戶,於是就在B先生10月20日面試通過後,我們才開始約時間準備過戶,實際上的過戶是發生在10月底了,也就是說跟合約上寫的時間不會完全一樣。

案例二:又例如賣家S小姐準備要賣自己現在居住的一家庭房子,她跟買家在合約上寫的是簽約後90天過戶,好讓買家有時間貸款。結果買家銀行雖然早早就批准了貸款,也拿到了貸款承諾信(Commitment Letter),但因為後續銀行程序進行緩慢,等到買家銀行說可以過戶時已經是90天了,這時候買家雖然準備好了,但S小姐反而因為請不到搬家公司在特定時間來搬家,自己反而沒辦法交屋。由於買家也不願意先過戶幾天後再交屋(post-possession),於是S小姐請買家等她幾天讓她能夠搬家,買家也答應了。於是這個合約雖然寫著90天,但在兩方都拖延了一點時間的情況下,真正過戶的時間是在簽約後110天了。

因此,絕大部分情況下,過戶時間只是一個大概的範圍,不會是真的一定要那一天過戶,只要雙方都還有誠意繼續進行交易並且拖延不是太嚴重,通常比合約上日期早一點、晚一點都不是太大問題。雖然沒有明文規定,但一般來說在合約上寫的日期前後一個月內過戶都算是非常正常。

「限時過戶信」的功能

然而,如果遇到某一方因為自己的利益故意拖延,遠遠超過了合理範圍時,就有可能需要使用「限時過戶信」(Time of the Essence Letter)了。如果一方使用了「限時過戶信」通知對方要在一個特定的日期過戶時,這時候合約上的過戶時間就有可能從原本的不確定日期,變成了確定的特定日期。當然並不是說定任何時間都是可以的,例如訂明天作為過戶時間那就擺明是強人所難,根本不可能做到。以下筆者用幾個具體的事例說明「限時過戶」是怎麼進行。

案例:買家A小姐在3月簽約欲購買一棟獨棟的一家庭房子,合約上寫著5月過戶。因為產權調查後發現賣家為了作中央空調申請的開工紙並沒有處理好,因此買家A小姐在銀行貸款這邊就不著急慢慢進行,因為她打的如意算盤是賣家要處理掉開工紙問題肯定要花不少時間,尤其還要跟房屋局遞交文件、請專員來檢查等等。沒想到就在A小姐慢悠悠的處理銀行貸款事宜之際,賣家竟然手腳快速的把開工紙問題處理完畢,然後在五月下旬開始來催A小姐過戶了。賣家律師詢問幾天說什麼時候能過戶,但A小姐就在等銀行進行手續根本沒辦法給出具體時間,於是賣家等了幾天之後就不耐煩了,再加上合約上約定的時間也過了,於是在6月1日請律師寄出了「限時過戶信」,要求要在6月18日過戶。

收到限時過戶信後,買家A小姐其實還是很想買這棟房子的,但是銀行遲遲不願意鬆口是不是可以進行過戶了,但如果不做處理有可能讓A小姐陷入違約失去訂金的風險。綜合考量後,筆者只好先用「只給18天不足夠」的理由,先拒絕掉賣家的限時過戶信,保護A小姐權益,但是同時也向賣家釋出善意告訴賣家A小姐是想要買的,只是在等銀行放行。

而沒想到五天後銀行就突然通知說可以進行過戶,於是雙方律師立刻開始準備過戶程序約時間過戶,實際上過戶就在6月12日,根本就還比賣家原本訂的限時過戶還要早幾天。

買家搞失蹤 訂金被沒收

案例:賣家W夫妻倆決定賣掉投資的三家庭,找到了全現金買家,約定好簽約30天後過戶。雙方簽約後一切都順利進行,產權調查結果一切也都非常正常,於是W夫妻就開始考慮過戶了。但在多次詢問買家什麼時候能過戶時,都收到敷衍的回應甚至幾天都完全不回應,於是W夫妻決定訂下限時過戶日期,筆者於是代表W夫妻發出限時過戶信,訂下了從發信日算起的一個月作為過戶日。

買家律師一直都沒有任何信息、也沒有拒絕或者其他溝通,就像是完全消失了一個月一樣。

直到過戶日前一天,買家律師才突然說買家錢還沒有到位,因為外匯管制的因素,但筆者立刻回應那不是違約的理由。到了過戶日,筆者跟賣家W夫妻都到了過戶桌上,並且也請了產權公司以及法院紀錄員(court reporter)到場,記錄這是一個限時過戶,等了至少半小時以上買家都沒出現,因此記錄下整個程序。

後來買家雖然告上法院想取消合約、拿回訂金,但法院認為買家律師沒有及時溝通、也沒有良好的理由拒絕限時過戶,反觀賣家的限時過戶信給了非常合理的時間,因此限時過戶是有效的。而買家沒到場進行過戶屬於違約行為,判決W夫妻可以沒收房價10%的訂金。

結語:限時過戶信在地產交易中,是關係到合約訂金的重要法律文件,因為如果不謹慎處理,就有可能被認為是違約。因此,在收到或準備要發出限時過戶信的時候,都需要了解在這個交易裡面各種因素,才能夠妥善處理,爭取適當的利益。(作者為紐約執業律師、法路通律師樓合夥人)

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