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如何投資房地產信託(REITs)

投資房地產,可以像購買股票一樣投資房地產信託。(美聯社)
投資房地產,可以像購買股票一樣投資房地產信託。(美聯社)

投資諮詢網Fool今年1月14日發表一篇題為「投資物業與投資房地產信託:哪種策略更好?」的文章。文章說,人們自古以來就用擁有資產來建立財富。但是,擁有和管理物業並不是唯一的投資房地產的方式。如果你想投資房地產,也可購買房地產投資信託(REITs)。但兩種投資方法都有其各自的優缺點。

業內人士表示,美國華人投資房地產的比例較高。但是,隨著年齡的增長和疫情的延長,許多屋主逐漸感到投資物業已經不再是一個好的選擇。許多人也想嘗試主流社會投資REITs的方法。因此,本文主要介紹投資REITs的相關知識。

聯邦證券委員會(SEC)網站(www.investor.gov)介紹了REITs的性質和運作及相關法律。文章說,與其他房地產公司不同,REITs不開發房地產以進行售賣。相反,REITs主要是購買和經營房地產,將其作為自己投資組合的一部分。REITs為個人投資者提供了一種途徑,使他們可以擁有商業房地產中一部分獲得收益,而無需實際去購買商業房地產。

許多REITs已在SEC註冊並在證券交易所公開交易。這些被稱為公開交易的REITs。其他可能在SEC註冊但未公開交易,被稱為非交易的REITs。這是各種REIT之間最重要的區別之一。此外,一些REITs可能會提供比其他一些投資更高的股息收益率,但也存在一些風險,尤其是非交易所買賣的REITs。由於非交易的REITs 不在交易所進行交易,因此存在風險,如缺乏流動性和沒有透明度。由於非交易性REITs是非流動性投資,也不能在公開市場上輕易出售。非交易性REITs通常要等到交易結束18個月後,才能提供其每股價值的估算值。非交易性的REITs通常由外部經理管理而不是自己的雇員管理,可能導致與股東的利益衝突。例如,REITs可根據財產收購和管理資產的金額向外部管理人員支付大量費用。 這些激勵措施不一定與股東利益相符。

投資者可以通過經紀人購買在主要證券交易所上市的公開交易的REITs,也可以通過經紀人購買非交易的REITs的股份。他們還可以購買REITs共同基金。如果通過經紀人購買,經紀人將收取經紀費。非交易性REITs通常由經紀人出售,通常收取高額的前期費用。銷售佣金和預售費通常占投資總額的9%至10%。因此,這些費用使得投資價值大大降低。

大多數REITs將其應稅收入的90%支付給股東。REITs股東有責任將投資獲得的股息和資本收益納稅。REITs支付的股息通常被視為普通收入,無權享受其他類型公司股息的較低稅率。

投資百科網站(www.investopedia.com)介紹,從歷史上看,REITs是表現最好的資產類別之一。在2010年至2020年之間,REITs指數的平均年收益率為9.5%。文章說,美國目前共有五種REITs ,各有優缺點。

第一種是零售REITs(Retail)。約有24%的REIT投資大型購物中心和零售業房產。無論你常去的購物中心是什麼,它都可能是REITs擁有的。在對零售REITs的投資前,要檢查零售行業本身。零售REITs通過向租戶收取租金來賺錢。如果零售商由於銷售不佳,那麼他們可能會延遲甚至拖欠付款,最終破產。REITs需要找到一個新的租戶,也絕非易事。

第二種是住宅REITs(Residential)。這些REITs擁有並經營出租公寓。當投資投資這種REITs時,應考慮一些因素。例如,最好的公寓市場往往是住房可負擔性較低的地方。例如,在紐約和洛杉磯,高昂房價迫使更多人租房,這推高了房東每月可收取的租金。因此,最大的住宅REITs集中在大型城市中心。

第三是醫療REITs(Healthcare)。隨著美國人的壽命增長和醫療費用的持續攀升,醫療REITs將成為一個值得關注的行業。醫療REITs投資於醫院、醫療中心、護理設施和養老院的房地產。該房地產的成功與醫療保健系統息息相關。經營者依靠入住費、Medicare和Medicaid報銷等。只要醫療保健公司的資金有問號,醫療REITs也會有。

第四種是辦公REITs(Office)。辦公REITs投資辦公大樓。他們從租戶那裡獲得租金收入。投資REITs的人都會想到四個問題:經濟狀況如何,失業率有多高?空缺率是多少?REITs投資的領域經濟如何?它有多少資本用於收購?應該找到投資於經濟重鎮的REITs。例如,REITs在華盛頓特區擁有一些普通建築物比在底特律擁有主要辦公空間要好。

第五種是抵押REITs(Mortgage)。與房地產本身相比,約有10%的REITs投資抵押貸款。最著名的投資是房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),這是政府資助的企業,它們在二級市場上購買抵押貸款。但是,這種REITs投資於抵押而不是股權,並不意味著它沒有風險。若是利率上升,抵押REITs帳面價值將下降。

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