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房屋出租前要知道的三件事

找到好的租客就是房屋投資成功的一大半。(Getty Images)
找到好的租客就是房屋投資成功的一大半。(Getty Images)

一般來說,投資房產獲得回報大抵有兩種方式:一種是用來出租收取租金;另一種則是從房價的成長來賺取價差,有時候是透過改建增加價值,或者用短期間的買低賣高的方式賺取差價,又叫做炒賣(House Flipping)。

如果把地產作為長期保值投資的資產一環,那麼收租應該是最穩妥的收益方式。投資地產收租除了要會算帳、要能夠知道投資的回報率(Rental Yield)之外,更要知道如何規避可能的風險,以免這些負面的系統因素影響到回報率。以下是筆者多年律師執業過程中,常常被詢問到的一些自己管理出租房產的問題。

許多買房產的人都會面臨到這個問題:到底應該要用個人名義持有或者公司持有呢? 以個人名義持有房地產至少有兩個主要的好處:其中一個是貸款比較容易有優惠的條件,另一個是個人持有並且在賣出前幾年是自住的話,將能夠享有資本利得稅(capital gain tax)的25萬減免額度。例如,一個房子購買時是50萬,賣出時是100萬,雖然價差是50萬元,但扣掉25萬免稅額就只有25萬增值。如果再扣掉一些買賣支出之後,可能增值部分就不太需要交稅。不過,如果是沒有美國身分的外國人恐怕不適用。

如果不符合自住的情況,房主也可以考慮用1031交換作為投資房的節稅工具。1031交換最早始於1921年的美國稅法,是地產業界投資者最常使用的稅務工具之一。其概念是,如果能夠在投資的房產過戶後半年內把所得資金轉投資在另一處房產,則資本利得稅可以緩繳。透過這樣的延稅方式,許多房產投資者都能夠不繳一毛錢的資本利得稅,然後不斷地轉投資同類財產 (美國境內的各種房地產都被認為是同類財產,也可以轉投資地產類股票基金REIT)。例如,原本持有一棟60萬元房產,數年後漲到100萬,透過1031交換就能夠賣掉這處房產後把100萬投資到另一個房產,不用交40萬漲幅的資本利得稅。

然而,個人持有卻也有些壞處。例如,房子有人發生意外,如果剛好保險沒有保到,那麼受傷的人如果告屋主的話,屋主可能要擔負個人責任。反之,如果是公司持有,最多就是公司財產(這個房產)賠掉而已,不會波及到屋主的其他資產。

當投資房地產選擇自己管理時,通常房產都會選在離自己住所不遠的地方。這樣的就近管理有幾個好處。

其一是如果發生什麼需要維修或者處理的事情,房東能夠就近過去處理,不會有延宕處理時間的問題。延誤租屋問題處理時間,除了可能造成租客抱怨之外,甚至在某些嚴重的情況會造成租金減少、甚至收到政府罰款的後果。

其二是稅務方面的考慮。出租房產的收入及損失都是屬於消極性損益 (passive incomes or losses),原則上來說消極損失只能用來抵扣消極收益。例如,某一年如果租房虧損,那個虧損只能跟其它有收入的年分去做扣抵。不過,如果透過一些行為把租房損失變成「積極損失」(active losses),那麼就能拿來抵扣個人當年的收入所得。例如,租房虧損2萬、就能拿來折抵那一年房主收入,進而達到減少所得稅的目的。

要能夠把出租房產的「消極損失」變成「積極損失」,以稅法來說有兩種方式:一種是作為房產中介或其他地產相關專業人士;另一種則是屋主必須要積極地參與房屋出租的管理,一年至少有751小時的時間花在管理房產上面(一周約14小時)。這種時候就適合就近管理自己房產的屋主。

不過,這個抵扣也是有一些限制。例如,要求房東本人年收入低於10萬元,才能使用高達2萬5000元的出租損失抵扣額度。如果超過10萬不滿15萬,則還是有抵扣額度只是隨著收入階梯下降抵扣額度。

除了數字這種無機的因素之外,在自己管理房子的情況中還有一個最重要的有機因素,也就是跟租客之間的關係。由於各州對於房東與房客的法律差異甚大,房東們在決定自己管理出租房的時候,都應該適當地去了解房產所州的相關法律,才能夠管控相關的法律風險。對於出租來說,筆者認為最重要的相關法律以下四大區塊的法律。

1、選租客時的篩選相關法律規定,尤其是禁止歧視的法律

對於出租的房東來說,找到好的租客就是投資回報成功的一大半。好的租客不但租金準時交,把房子照顧好、不找麻煩讓房東省心。大部分房東們即使是自己管理,通常還是委託專業的房屋仲介幫忙找租客。除了一般需要查的收入、信用之外,房東也最好了解一下租客的背景,並且親自面試租客,往往能夠看出許多書面看不出來的小細節。

不過,由於其特殊的歷史背景,美國對於歧視有許多相關的規定。例如,1968年聯邦立的公平住房法(Fair Housing Act)明文禁止針對種族、膚色、國別、宗教、性別、家庭狀態、以及殘疾的住房歧視。房東往往在不知情的狀況下便觸犯了公平住房法規,找不到好房客還吃上一個歧視的官司。

常見的包括:要求租客會講中文或英文,這可能會違反禁止歧視國籍的法規;在租房廣告要求特定種族或指定只租給華人,這有國籍歧視的問題;要求租客不能是有小孩的家庭,可能是因家庭關係產生的歧視,是被禁止的;經紀人書面詢問屋主要租給非裔好還是西裔好,這當然是種族歧視;看到租客有犯罪紀錄不分青紅皂白、不管是什麼情況就直接拒絕,也會被認為是種族歧視的一種。租客收入不高,但是有政府補助的voucher,房東因而拒絕租房,有可能是歧視收入來源。

各州對於押金(security deposit)的規定不一,不過幾乎每個州都有針對押金相關的法律。房東在出租房之前,最好先了解該地相關法規,以免觸法。例如,規定押金最多不能收超過幾個月,或者押金的返還必須在特定時間之內、養寵物是否能夠收額外的押金等等。

有許多州有規定,押金不能超過一個月或者兩個月,有些州則根據是否有附帶家具而有不同。例如德拉瓦州一般是有一個月的押金上限,但如果附家具就沒有這個上限。有些州甚至有金額上限的規定,或者針對寵物押金有相關規則。在押金部分,也有許多州是沒有相關的上限規定的,例如佛羅里達、喬治亞、伊利諾、印第安納、明尼蘇達州等等。

在返還押金的期限上,也有許多州有限制。例如,阿拉巴馬州規定60天內還,紐約、亞利桑納、阿拉斯加、佛蒙特等州規定14天內,其他有許多州是規定30天或45天不等。幾乎大部分州都有規定,因此房東一定要熟悉相關法規,以免不小心因為超過期限觸法。

除了押金的上限以及退還押金的時限之外,其他還有許多押金相關的法規。例如,押金所產生的利息怎麼處理,是否需要定期通知房客押金數字、能否針對押金收管理費等,而如果是租金管制房那就有更多限制了。

自己管理出租房還有一塊非常重要的就是維修相關規定以及房東怎樣進入出租房維修。大部分的州法都有針對「宜居性」(habitability or livable place)有要求,也就是要求房東出租的房產必須適宜人居。至於適宜人居的標準,基本來說通常包含基本的水電暖氣設備必須正常運作、房子不能有漏水發霉害蟲等影響居住者健康情況;也不能是違法的住房,如把商用工廠拿來作住宅出租或者違法隔間出租等。如果沒有做到宜居性要求,房客可能以此拒付房租,或者舉報到相關政府單位導致房東收到大筆罰單,嚴重影響投資房的收益情況。

既然有維持住房宜居的義務,那麼房東們相對也會有進入出租房進行維修的權力(right of entry)。如果是在緊急的情況下,就算房客不在房東也可以直接破門而入。不過,如果把鎖換掉,那就需要提供新鑰匙給租客,以免變成非法換鎖驅趕。如果是在不緊急的情況下,則房東通常需要提前24小時給書面通知,告訴房客什麼時候要進入出租房進行什麼維修,有些州允許房東在房客不回應或者出門不在的情況下進入出租房檢查或者維修。

關於房東進入出租房的權力,房東們應該留意以下幾點:規定需要提前多久、通知必須什麼形式、是否必須是緊急事件、是否可以進入檢查而非維修、是否可以進門秀房給未來房客或者買家、是否可以在房客長時間不在情況進入、或者在租客放棄(abandon)房產的時候進入。

出租房產當然都希望賓主盡歡、好聚好散,但是總有一些麻煩租客是必須要房東開始驅趕程序的,因此房東們當然也該對驅趕程序、以及什麼情況可以驅趕有些基本的了解,尤其是驅趕的時程、費用等,才能夠在房客違約、欠租的時候及時採取正確措施,盡快止損並且管控風險。(作者為紐約執業律師,紐約法路通合夥人、iTraining美國地產學校講師)

如果把鎖換掉,需要提供新鑰匙給租客。(Getty Images)
如果把鎖換掉,需要提供新鑰匙給租客。(Getty Images)
各州都有關於驅趕房客的規定。(Getty Images)
各州都有關於驅趕房客的規定。(Getty Images)
出租房屋獲得租金是投資房產的一個方式。(Getty Images)
出租房屋獲得租金是投資房產的一個方式。(Getty Images)

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