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紐約都會區的房市形勢

圖:pixabay
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美國房地產分析公司資產鯊魚網站(www.propertyshark.com)2020年7月14日發布最新研究報告。該報告只列入曼哈頓、皇后區、布朗士和布碌崙(布魯克林)四區,史泰登島例外。報告稱,今年上半年紐約市的房地產在價格和銷售方面,曼哈頓房市是四個行政區中受影響最大的。皇后區上半年中位數銷售價格同比上漲10%,為四個行政區中漲幅最高。布碌崙的銷售活動收縮幅度最小,上半年僅同比減少21%。布朗士的中位售價為45萬5000元,同比增長8%。紐約市6月的房屋中位價觸及71萬8000元,為今年以來最高。四個行政區的銷售活動繼續加強,但2020年6月仍比2019年6月低42%。

紐約蘇富比地產公司(Sotheby's Realty)的華裔房地產經紀David許表示,現在曼哈頓租房市場非常不好,有1.3萬套房子「待租」。這就是說,紐約市的房屋空置率達到4.6%,超過了平時的1%。他表示,曼哈頓的高端房地產市場更加嚴峻。其高檔公寓主要是共有公寓(Condo)和合作公寓(Co-op)。房價在400萬至1000萬之間的房子都是降價銷售。「我聽說,有的高檔公寓的價位降了70%。賣不出去的房子數目是過去十年中最高的。」

人口減少  疫情加遊民氾濫

曼哈頓房市是美國房市的風向標。David許說,在正常情況下,夏季是租房旺季,但現在無人租房。他透露,整個租房市場的出租率也下降了。「雖然租金未降,但是房東將租期增加兩、三個月,等於降低租金。」他說,曼哈頓房屋交易市場下降了10-15%,成交量下降57%。「因為沒有生意,我正在外州度假。」

他說,根據地產通報,紐約市疫情期間搬離紐約市的人將近50萬。他們主要搬到新澤西州、康州、紐約上州及長島。紐約市人口此前是820萬人,搬走50萬(主要是曼哈頓人),人口減少6%。他說,紐約市1%的富人繳納了50%的稅收。「市長要求他們走,但是州長希望他們留下來。」

人口減少除了新冠肺炎疫情的影響外,還有紐約市政府的某些作為。他說,紐約市府把林肯中心附近的一個酒店買下來作為流浪漢收容所。「300多名流浪漢住在那裡,裡面有毒販和性犯罪者。」他說,那裡本來是一個高檔社區,區裡有朱莉亞音樂學院及一些私立學校。按照州政府的安排,人們要在餐廳外就餐。「有的流浪漢在人們身邊討飯。於是,許多人搬走了。」

他說,雖然富人們紛紛搬離曼哈頓,但是他的經理卻告訴他,不要過於擔心,這些人「還是要回來的」。他說,這位經理在房地產經紀行業做了40年,總結出曼哈頓人的居住模式。「他們在大災難發生後一年內搬走,但是一年後還要搬回來。」經理說,他們住到郊區,感到風景很好,也很舒適,但時間一長就不行了,因為無事可做。不過,經理說這次疫情比較嚴重,拖得時間可能會長一些。

雖然高檔公寓沒有行情,但小的套間還有交易。他說,由於利率降低在3%以下,也有一些租房子的人開始考慮買房。不過,他們都是買300萬以下的房子。曼哈頓的房市整體下降10-15%,而高檔房產下降20-30%。有的客戶私下說,他們想等到11月3日總統大選後才決定要不要買房。

紐約房地產律師黃啟源也有一張房地產經紀執照,經常陪客人看房子。他說,買房前要看是否有前景。一名住在長島的華人覺得自己年齡大了不想開車,孩子搬離家庭後,就想在曼哈頓買個公寓,出去玩也方便。這名客人看上曼哈頓上東城的一套老公寓的第13層。「這套公寓的價格兩年前是368萬,去年底240多萬,目前是190萬。」他去看了兩次,最後還是沒買,因為發現一棟樓裡還有幾套房子在賣。「他認為,房價還會再跌。」不過,他認為曼哈頓的房價會回來,因為世界上只有一個曼哈頓。

疫情放緩  房市開始活躍

公司資產鯊魚網站的研究報告稱,對於疫情震中的紐約市來說,房地產是值得關注的關鍵行業,因為很少有產業像房地產那樣對紐約的生活和商業至關重要。經歷了上半年的動盪之後,經濟逐漸重啟,住宅市場的表現受到了越來越多的關注。隨著曲線的變平和公眾開始習慣於新常態,紐約州的重新開放帶來了交易活動的初步回歸。儘管今年6月的最高中位銷售價格為71萬7733元,但6月呈現了一個全新的局面,銷售趨勢不斷加強,價格首次出現同比大幅下降。

結果是,6月標誌著價格首次出現同比顯著收縮,比去年同期的中位數73萬5000元低2%。然而,2020年6月的房屋中位售價為71萬7733元,也是今年以來的最高房屋中位價,超過了4月,並在5月升至第三位。此外,6月的房價中值在短短一個月內將紐約市上半年的房屋銷售價格中位數提高了5000元,即1%。

總的來說,今年上半年,紐約市的總銷量為1萬4216個,比2019年上半年減少了41%。但是,價格趨勢仍然是積極的,四個行政區的年初至今中位價格為69萬元,比2019年上半年增長了3%。

曼哈頓住宅市場成為紐約市受災最嚴重的房市,銷售活動同比下降31%,中位數價格下降13%。具體來說,2019年上半年共售出5487套住宅,中位數售價為120萬元,而2020年上半年共有3775筆交易,中位數為105萬元。儘管在整個危機中其他三個行政區的價格趨勢仍然堅挺,但對於曼哈頓而言,這是例外而不是常態。

皇后區在平靜中度過了危機。在今年的前六個月,其銷售活動下降了22%,但中位數銷售價格上漲了10%,為四個行政區中最高的增長幅度。實際上,由於該行政區的銷售活動在4月觸底反彈58%,房屋中位價上漲了19%,達到年初至今的最高價63萬元,緊隨其後的是6月的61萬9000元。總體而言,皇后區在2020年上半年共有5137筆交易,中位售價為58萬5000元。相比之下,2019年上半年房屋銷售量為608套,中位數為53萬。

布朗士在2020年上半年以四個行政區中位價中的最低價(與往常一樣),獲得第二高的價格增長。其8%的同比增長使中位數銷售價格從2019年的42萬元升至2020年的45萬5000元。實際上,布朗士5月出現了33%的價格飆升,將中位數銷售價格提升至年初以來的最高水平53萬1000元。另一方面,布朗士的銷售也收縮了,在5月觸底反彈產生131筆交易,同比下降了53%。總體而言,布朗士在2020年上半年的房屋銷售量為1419套,比去年同期減少25%。

在四個行政區中,布碌崙的銷售活動在上半年收縮最少,產生了3885筆銷售,同比下降21%。實際上,這裡的6月銷售活動比2019年6月減少了33%,是四個行政區中交易活動回報最高的地方。

從定價的角度來看,布碌崙在今年的前六個月表現略弱,其中銷售價格為75萬元,僅比2019年上半年高3%。儘管2020年交易活動在5月僅達到395筆銷售,為最低水平,但布碌崙的中位銷售價格飆升至年初至今的高位82萬元,緊隨其後的是6月的中位售價79萬9000元。

疫情中心  市場開始降溫

在線房地產數據庫公司Zillow過去幾年中記錄的價格趨勢顯示,自去年以來,紐約市房價一直保持平穩,房地產市場已經開始降溫。在紐約市成為疫情中心後,房市進一步放慢了腳步。Zillow買賣雙方指數(BSI)顯示,紐約市缺乏需求,房屋可以在市場上停留更長的時間,並最終以更低的價格出售,從而使買家掌握了議價能力。紐約市房地產市場的最新預測是,在未來12個月內,房價可能會保持不變或下降3.3%。預計供應超過需求指標至少在2021年第一季度之前將繼續有利於買家。

這是截至2021年第三季度的三年中紐約市住房市場的預測。該預測對紐約市的準確性為77%,並且預測為正趨勢。LittleBigHomes.com估計,在此期間,紐約市房價上漲的可能性為77%。如果這個價格預測是正確的,那麼2021年第三季度紐約市的房屋價格將比2018年第三季度更高。

如果放寬到紐約全州範圍,包括單戶住宅、聯排別墅和公寓。低庫存和買家活動增加使紐約住房市場的價格保持穩定。現在是在紐約購買房地產的好時機,因為住房庫存在增加,競爭也越來越少。目前,紐約市的房屋市場對買家而言相對於賣家更為友好。

隨著經濟的逐步開放,購房者可以更快地重返房地產市場。他們想利用這次機會購買自己喜歡的房產,因為30年期固定利率抵押貸款的歷史低利率為3.3%。在5月,庫存供應下降了11.5%,從6.1個月下降至5.4個月。另一方面,紐約的賣家仍不願推出新房。與去年相比,新上市的房屋數量仍在下降。房屋售價低於要價,因為已售的房屋中位數價格為43萬2800元。它顯示出賣方願意就價格進行談判,因為他們發現以要價出售房屋越來越困難。

儘管買家的活動已從疫情的低點迅速恢復,但賣家的掛牌房屋數量繼續少於疫情之前。許多住房專家認為,由於對疫情的持續關注,賣家仍然不願拿出自己的房屋。在賣方恢復信心之前,預計夏季銷售旺季期間,住房庫存將繼續受到限制。新上市的房屋數量減少表明,在疫情或其威脅完全消除之前,新賣家仍然不願將自己的房屋投放市場。

儘管買家的活動持續強勁,但賣家的活動卻繼續疲軟,掛牌出售房屋的數量比一年前減少。在一個健康、平衡的市場中,供應量減少至零,大約需要六個月的時間。就供應月分而言,如果供應降至六個月以下庫存,紐約市市場可能會傾向於偏愛賣方。預計到2021年第一季度,房屋價格將保持不變或下降2%至3%。

2020年的任何時候,買家都將開始彼此競爭。對於紐約的賣家來說,這是一個銷售的好時機。買家正在尋找要出售的房屋,卻沒有那麼多的屋主競爭。對於紐約的買家而言,庫存相對增加,抵押貸款利率處於最低水平。由於掛牌在市場上徘徊的時間更長,買家在談判銷售價格時具有特殊優勢。

紐約房價  高於新州地區

Zillow資料顯示,紐約共有5793處房屋待售。此外,還有673套房屋可供出租。

資料顯示,紐約的每平方呎中位數標價為660元,高於紐約-紐瓦克-澤西城地鐵沿線的平均價格294元。紐約當前掛牌交易的中位價為76萬元。出售房屋的中位數價格為57萬3600元。租金中位數為2900元,低於紐約-紐瓦克-澤西城地鐵沿線的中位數2950元。

全國房地產經紀網站(Realtor.com)上,紐約州目前有3萬3614套房屋待售,有3萬5759套公寓和房屋出租。這些房屋可能包括待售房屋以及處於止贖前階段、拍賣前或銀行擁有階段的房屋。有2417套房屋新上市。根據他們的統計,到2020年6月,紐約住房市場是買方市場,這意味著要出售的房屋比買方要買的數目多。住房供應超過需求,這有利於購房者和投資者。

儘管是買方市場,但紐約的賣方在過去一個月的談判中仍保持良好的槓桿作用。平均而言,他們可以以要價的97.16%出售房屋。賣方總是會選擇可以產生100%或更高比率的方案。

紐約豪華公寓  供過於求

許多房地產投資者都在問:在紐約市購買房地產是否是一項好投資?事實上,紐約的房價不僅是紐約州最昂貴的房價之一,而且也是美國最昂貴的房價。紐約市的房地產對許多投資者而言非常昂貴。

事實是,國際精英們正在提升紐約市的豪華房地產價格。他們將紐約市房地產投資視為多管齊下的一部分。該物業幾乎肯定會升值,因此是一項投資。擁有紐約市住房市場的一部分,而且幾乎可以保證不會損失其價值。

紐約的租金控制法不適用於豪華公寓,因此開發商選擇建造這些公寓,而不是建造城市所需的經濟適用房。這種發展不僅限於紐約市最稠密的曼哈頓地區。例如,史泰登島的北岸正在建造新的豪華公寓。通過新的輪渡服務改善過境,對豪華公寓的買家產生了很大的吸引力。

豪華頂層公寓供過於求。於是,豪華房地產供應的增加導致公寓樓提供越來越多的便利設施,以證明其價格是合理的。市場疲軟的另一個跡像是,這類房產的上市時間越來越長。這意味著有錢的投資者可以購買更大的單位,也可以最高掛牌價的一半購買這些高級物業。

紐約市大約有100萬套租金穩定的公寓。民主黨控制的州參議會制定幾項法案,大量租戶的維權行動可能會導致對房東的限制更加嚴格。例如,很難將公寓從租金穩定政策中移除,並限制現有房客遷出後房東提高租金的能力。雖然這會傷害擁有租金控制財產的房東,但嚴格的租金控制規則導致房屋供應減少,租金比原先增加了5%。有些怕麻煩的房東可能願意以折扣價出售房地產,只是為了擺脫這類法規。

紐約住房市場整體降溫。儘管紐約住房市場被稱為買方市場。在2016年和2018年,由於國際買家發現購買房產更加困難,事情顯著放緩。最重要的是,房屋銷售的趨勢是買價低於要價。銷量有所增加,但現在比幾年前有更多選擇。更重要的是,價格比2015年的高點低了10%至25%。

紐約市房地產都將徵收高額財產稅。地方和國家一級的幾項稅法變更正嚴重打擊著業主。聯邦稅法的修改消除了州和地方的稅收抵免,這意味著許多財產所有者無法將其龐大的紐約市財產稅單全部從聯邦稅中抵消。這將迫使許多「雪鳥」出售紐約市住房,因為它們再也無法負擔其成本。「對於擁有數百萬元財產的人來說,豪宅稅使他們有理由盡快出售。」

紐約周邊  買家蜂擁進入

與紐約相鄰的康州的房地產則是另一番景象。根據道格拉斯艾立曼(Douglas Elliman)的康州2020年第二季度的房地產報告,與去年同期相比,房屋中位價(72萬777元)上漲了7.9%,房屋銷售量(1815棟)下降27.3%,庫存量(3481棟)下降22.8%,在市場上的存留時間(78天)減少兩天。

報告稱,這是過去11年來的房屋銷售的最大降幅,是過去14年中的庫存的最大降幅,也是房屋中位價連續第六年的上漲。福斯電視網站(www.fox61.com)2020年7月1日報導,疫情對康州的房地產市場產生巨大影響,來自紐約市的買家和租賃活動是前所未有的。在康州的購房者中,紐約人在各地的占比從31%至46%。

道格拉斯艾立曼7月發布了長島房地產的銷售報告,但除去漢普頓(Hamptons)和諾福克(North Fork)地區。報告顯示,長島這個地區的7月的一家庭房屋銷售達到3640棟,比去年同期增長了40.8%。共有公寓銷售達到455棟,比去年同期增加23.3%。而漢普頓的7月一家庭的銷售達到267棟,比去年同期增加120.7%;諾福克7月的一家庭達到84棟,比去年同期增長40%。兩地的共有公寓的銷售分別為十套和三套。

長島的新聞日報(www.newsday.com)2020年6月24日報導,購房者發現了一個急切的市場和新的工具來接觸賣家。屋主李希特(Rachel Richter)認為,她的家人在長灘新裝修的房屋會吸引潛在買家的注意,但「瘋狂的舉動」使她感到驚訝。

李希特夫婦在這套三居室收到了兩份要約,標價為58萬9000元,甚至還沒有允許任何人親自看房。6月12日,七位潛在買家分別參觀了該房。到第二天早上,李希特夫婦收到了第三份要約,最後接受了出價最高的要約。李奇特說:「市場真的非常熱。」

長島房地產市場重新開放僅一周後,待售房屋的短缺和搬離紐約市的潛在買家的競爭,正在推高長島房屋的價格,並迫使買主迅速做出決定。紐約州官員為長島的房地產經紀人在6月10日恢復現場工作開了綠燈。

長島共有兩個郡,靠近紐約市的為納蘇郡(Nassau),遠端的是蘇福克郡(Suffolk)。兩郡的銷售活動仍大大低於正常水平。納蘇郡銷售下降了近46%,蘇福克郡的銷售下降了34.4%。但兩個郡的中位數銷售價格同比增長超過10%,6月納蘇郡和蘇福克郡分別達到58萬5000元和42萬9450元。評估公司Miller Samuel和經紀公司道格拉斯艾立曼報告稱,不包括東區,價格在100萬元以下的長島房屋5月的新簽單量與去年5月相比下降了66%,而價格在100萬元以上的房屋價格下跌了26.5%。

米勒沙繆公司(Miller Samuel)總裁米勒(Jonathan Miller)表示,長島等郊區市場似乎正在從紐約市居民的搬遷中受益,這些人希望居住在長島的寬敞房屋且疫情風險較低的地方。米勒說,長島近三個月的房地產停業的結束似乎引發了銷售活動的延遲爆發。他說,這種情況將持續多久還有待觀察,特別是由於經濟處於衰退之中,並且至少到年底。

由於疫情大流行,長島上的住房市場發生了巨大變化,尋求住房的人瀏覽在線家庭參觀而不是開放房屋,戴上口罩和手套,簽署表格以確認疫情期間購房所涉及的風險。但是對於許多潛在的買家來說,搬遷的需求或慾望超過了安全隱患。

一些房地產經紀說,他們已經被要求看房的電話所困擾。道格拉斯艾立曼的房地產經紀柯萊蒂(Joyce Coletti)說,「我從來沒有這麼忙過」。他列出了李奇特的房屋,並說接到了50個電話,差點「被顧客淹沒了」。一些長島房主正在出售他們的房屋,以便他們可以在佛羅里達州、北卡或南卡的低價買房退休。道格拉斯艾立曼長島部門首席執行官康勞伊(Ann Conroy)表示,只要就業市場改善,而且沒有第二波感染,長島的住房市場很可能會從停業中反彈。

指南針(Compass)紐約地區總裁戈洛德(Rory Golod)說,在過去的幾個月中,長島已經出現了來自紐約市的「巨大買主流」,該公司今年已在長島的幾個地方開設了辦事處。戈洛德說:「買家正在尋找可以搬家的房屋。人們希望快速搬進。」經紀人說,在許多情況下,購買者正在尋找有足夠空間供家庭辦公室和兒童居住的房屋,其中包括游泳池等功能,並且不需要修理或翻新。

現年34歲的醫療設備銷售代表崔普卡斯(Teresa Trapkus)表示,她的家人已經在麗都海灘(Lido Beach)一套五居室的房子上出價,以便在競爭中脫穎而出,儘管該房子尚未上市出售。她相信它將很快以70萬元的價格上市。她說:「我們希望他們在考慮多個出價之前先考慮我們的出價,我們不想參加競標戰。」她與丈夫和兩個孩子住在長灘三居室的家中,他們自己的房屋的掛牌價為64萬9000。 她說,他們已經舉辦了至少12次展示,並且正在考慮買家的報價。

她認為現在是成為買賣雙方的好時機。「據我了解,供應量很低,但需求量很高。而且,現在也是成為買家的好時機,因為目前的房價令人難以置信。」 她申請的房屋抵押貸款利率已低至2.8%。她說,儘管如此,被壓抑的需求可能不會持續很長時間。「就我個人而言,我認為市場的火熱時間有限。」

抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)報告,其間平均利率為3.13%,是有紀錄以來的最低水平。康勞伊說:「這將是一個非常活躍的房地產市場。我認為我們正在加緊努力,恢復到疫情之前的活動水平。」她將看到更多的買家搬出紐約市,擁有更多的空間和設施,並利用長島的娛樂產品。

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