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專家:提早還低利房貸 不如拿去投資

在利率居高不下的環境中,對於現在仍擁有低利率房屋貸款的屋主來說,房貸不僅是每個月必須支出的負債,也是一種資產。若能善用,可創造財富及現金流。(取材自Pexels)
在利率居高不下的環境中,對於現在仍擁有低利率房屋貸款的屋主來說,房貸不僅是每個月必須支出的負債,也是一種資產。若能善用,可創造財富及現金流。(取材自Pexels)

舊金山紀事報(SD Chronicle)報導,2020與2021年的超低房貸利率使加州(特別是灣區)陷入瘋狂的購房狂潮。許多人也把握機會重新貸款,導致加州住房市場發生全美最劇烈的「鎖定效應(lock-in effect)」,意即在利率居高不下的環境下,屋主保留原有較低的貸款利率,而不願意去重新貸款或換房搬家。

根據聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的研究,加州現有的抵押貸款中,超過77%的利率低於4.2%,與此同時,30年期固定房貸的平均利率最近攀升至7.17%,利差接近三個百分點。

近期「華爾街日報」一篇專欄文章提出,對於在利率不斷上升的世界裡擁有低利率貸款的人來說,抵押貸款不僅是每個月必須支出的負債,實際上也是一種資產。金融顧問兼Insight Wealth Strategies管理合夥人斯托蒙特(Brian Stormont)指出,低利率同時推動了一個繁榮的房地產市場,使許多屋主在房價攀升到新高度時受益。

對於擁有低利率抵押貸款的屋主,能快速還清貸款似乎很誘人。但專家指出,除了特殊情況以外,這通常不是一個好主意。NerdWallet的房地產和抵押貸款專家路易斯(Holden Lewis)說明,提前償還3%的抵押貸款相當於以3%的收益進行投資,若確信可以獲得比抵押貸款利率更高的投資收益,應該進行另外的投資。

舊金山財務規畫師和Financial Zen創辦人瓦倫齊(Rick Valenzi)建議,將預計用來提前還款的錢進行另外投資,依史坦普500指數(S&P 500)的歷史收益率是10%;此外,即使是高收益儲蓄帳戶,現在也能有4%以上的收益。

避免提前還款的另一個原因,是抵押貸款的利息抵免優惠。在加州,抵免適用於購買高達100萬元的房屋,例如:若一位屋主以3%抵押貸款,其實際稅率為20%,那抵免後,這筆貸款實際成本僅2.4%;若另有5%收益的高收益儲蓄帳戶,則保留該等存款而非提前還貸是更好的理財方式。

斯托蒙特表示,若有財務能力可以更快地償還抵押貸款,根本意義上代表有剩餘的現金,屋主需要做出資本配置決策,決定將錢投資在哪較佳。另瓦倫齊說明,稅收抵免有助於增加屋主的財富,因為透過節省稅款,會增加屋主的現金流,並指出3%的收益率只跟得上通貨膨脹率。從這個角度來看,提前償還抵押貸款實際上對財富是有害的。

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