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紐約住宅短缺、房租飆升 亞當斯住商混合政策行不通?

紐約陷入逾半世紀來最嚴重住宅短缺危機,房租高不可攀。圖為曼哈頓。(路透資料照片)
紐約陷入逾半世紀來最嚴重住宅短缺危機,房租高不可攀。圖為曼哈頓。(路透資料照片)

聯準會為壓制通膨而將利率升到23年高點,房貸利息激增,無殼族寧願繼續租屋。紐約陷入逾半世紀來最嚴重住宅短缺危機,房租高不可攀,專家認為增加供給是唯一解方。

根據兩周前公布的官方數據,2023年紐約市租屋市場空屋率降至1.4%,創1968年以來新低。2021年上次調查的空屋率為4.5%,接近專家眼中5%至8%的「健康」水準,顯示COVID-19(2019冠狀病毒疾病)疫後紐約經濟復甦期間,房市危機因供需失衡而顯著惡化。

紐約大學沙克房地產研究院(Schack Institute of Real Estate)副院長諾曼(Marc Norman)今天簡報時說,遊民增加之餘,更多人因負擔不起房租而睡別人家沙發,是這場危機較少被關注的一面。

他分析,聯邦準備理事會(Fed)2022年3月起積極升息,房貸利率翻倍影響民眾購屋意願,貸款採購建材的成本攀升則衝擊營建業,以致新建住宅顯著減少。此外,精明的高收入族群不買房,寧願租屋,進一步刺激房租上漲,原本就處於弱勢的低收入族群承受更大壓力。

高利率另一副作用是成屋買賣減少,壓縮住宅供給。

諾曼說,全美約6成家庭擁有房屋,繳30年期房貸,其中9成在聯準會升息前就鎖定低利率,「換做是你,你會搬家嗎?一旦搬家,你無法用相同價格買到更大的房子,利率還會加倍」。

根據聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)最新數據,30年期房貸平均利率為6.9%,遠高於2年前的3.89%。

紐約是全美最大都市,就業機會豐富,不斷吸引外來人口,使得包含房租的居住成本居高不下。住宅短缺如持續墊高房租,家庭與藍領階級可能因待不下去而出走,威脅疫後經濟復甦。諾曼認為,消費者物價指數(CPI)中的住宅服務通貨膨脹偏高,也是因供給不足而難以緩和。

他說:「必須增加供給,否則價格只會一直上漲。」

紐約官方數據顯示,全市月租金低於1650美元的公寓空屋率不到1%。一般紐約家庭年收入約7萬美元,房租開銷占總收入超過一半。

住宅短缺是全美多地的難題,各地解方不一。紐約州嘗試透過立法增加住宅供給,紐約市長亞當斯(Eric Adams)則提議修改區分商業、住宅等土地使用的分區法規。另一種途徑是在疫後混合辦公盛行、辦公空間需求降低之際,將辦公大樓轉變為住宅。

但諾曼指出,辦公大樓轉變為住宅的成本太高,開發商普遍認為還不如蓋一棟新大樓。此外,商辦改建後通常會變成豪宅,與合宜住宅理念背道而馳。

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