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房產經紀佣金新規生效 加州高房價會降低嗎?

從業者分析,在加州激烈的房市上,買家的籌碼本來就很少,預測新規不會降低房價。(美聯社)
從業者分析,在加州激烈的房市上,買家的籌碼本來就很少,預測新規不會降低房價。(美聯社)

全美房產買賣在過去的一周因新政策的生效發生巨大的變動。而在房價高昂、競爭激烈的的灣區,買賣雙方都在觀察新政帶來的實質影響。

行業從業者分析,在加州激烈的房市上,買家的籌碼本來就很少,相互競爭激烈,預測新規不會降低房價。市面上的房產總量、貸款利率等都是影響房價更重要的因素。

剛過去的周六(17日),美國房產經紀人協會(The National Association of Realtors)正式開始實行新政,將極大影響買房經紀人得到的佣金。

按照過去的規則和習慣,絕大多數的房產交易,賣方將承擔買賣雙方經紀人的佣金,佣金支出往往也被算入賣方期望的房產售價中。當房產被錄入數據庫後後,經紀人就可以看到可能得到的佣金收入。

而對於買方,經紀人的服務可理解為「免費的」,即買房者除支付房價外,無需支付經紀人的佣金費用。

但是一宗訴訟徹底改變了這一傳統。密蘇里州的賣家團體在訴訟書中表示,賣方承擔雙方經紀人佣金的規則違反了反壟斷法。而美國房產經紀人協會同意進行和解,改變佣金制度。

灣區房產經紀人埃德沃茲(Nikki Edwards)形容這一改變,是美國房地產業近200年來最大的變革。

但她認為,在房市競爭激烈的北加州,這一改變不會使房價大幅度下降,即便是可負擔住房也同樣不會改變。

但購房的流程將發生改變。曾經買方經紀人在提供諮詢服務時,無需與購房者簽訂任何形式的合同,也不會提前收取諮詢費用。但這不意味著這是「無償服務」,在交易達成後,買方經紀人可分享賣方所支付的佣金。

而新規生效後,買家需要與經紀人簽訂一份紙質合同,確定經紀人是否是獨家、佣金比例、提供服務時間、區域等條款。舊金山房產經紀人協會前主席麥爾塔(Vince Malta)表示,合同期限可以是幾個月、也可以是僅代表一套房,雙方都需要簽字同意。

新規賦予了購房者決定如何支付經紀人的服務費用,可以是傳統的房價比例制、或是定價、按小時計算等。經紀人也可根據購房者開出的條件,接受或不接受。

舊金山華人房產經紀人王女士告訴本報,絕大部分的房產仲介公司已經提前踐行新規,即要求客戶在接受經紀人服務前簽訂合同,通常代理時間為3個月。但她認為這並不意味著購房者需要開始支付自己經紀人的費用。

王女士表示,佣金制度已經成為行業的習慣和傳統。新規剛剛生效,在短時間內灣區仍會沿用傳統,即賣方支付雙方的經紀人佣金。她說:「截止目前,還沒有遇到有賣家不願支付買方經紀人佣金的案例。」

她補充,買家也有多種方式應對新政:即在購房要約書中要求賣家支付雙方佣金;在要約書中寫明,出價包含買方經紀人佣金,在交易成功後需返給買方經紀人;與賣家協商支付佣金的比例;降低出價,預留佣金的款項。

麥爾塔表示,舊金山是一個複雜的房市。多數房產經紀人需要投入大量的時間和精力,幫助購房者完成買賣。為了交易成功,購房者也往往會選擇一名獨家、全職的經紀人進行合作,經紀人也希望能夠獲得適當的報酬。

她表示,所謂「折扣代理」經紀人早已存在。這些平台或網站收取統一的費用,只負責起草一份購房要約書。「但一個有實力、可挑選客戶的房產經紀人,可能不會接受試圖討價還價的客戶。」

房產經紀人佣金制度改變,被從業者形容為美國房地產業近200年來最大的變革。(記者...
房產經紀人佣金制度改變,被從業者形容為美國房地產業近200年來最大的變革。(記者王子涵╱攝影)

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