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新研究:聖荷西非法ADU數量 比合法多逾2倍

史丹福大學和麻省理工學院共同進行的一項研究發現,聖荷西非法ADU數量比合法ADU數量多出兩倍以上。(取自臉書)
史丹福大學和麻省理工學院共同進行的一項研究發現,聖荷西非法ADU數量比合法ADU數量多出兩倍以上。(取自臉書)

在急需更多住房單位的加州,立法改革已讓建設「附屬住宅單位」(accessory dwelling unit,簡稱ADU)變得更容易,堪稱一項成功之舉。在2023年,加州一共興建了2萬2802個新住房單位,而每五個新住房單位中就有一個是ADU。

不過,聖荷西信使報(Mercury News)表示,人們對興建ADU的興趣,可比上述數字顯示的要大。新證據顯示,即使ADU許可申請程序已經簡化,但加州許多屋主仍以非法方式來興建這類俗稱為「姻親小屋」(mother-in-law cottage)的住房。

史丹福大學和麻省理工學院共同進行的一項研究發現,即使是在領導改革ADU許可申請程序的聖荷西,非法ADU數量也比合法ADU數量多出兩倍以上,尤其是對申請許可的高成本和繁文縟節十分在意的低收入和少數族裔社區。

數據顯示,從2016年到2020年,聖荷西屋主合法興建了約291個獨立式ADU,但研究人員利用電腦模型分析聖荷西的衛星圖像後發現,聖荷西還有其他1045個新的「違建」ADU。

研究論文作者之一歐陽(Derek Ouyang,音譯)說:「官方統計數據顯示,加州ADU建設有順利發展的跡象。但是,這些數據是否只代表了那些能輕鬆通過審核的屋主?這些屋主有辦法利用被放寬的法令,低收入社區的居民卻無法。」

由於沒有官方紀錄,這些非法興建的ADU並未被計入聖荷西到2031年要建設6萬2200個新住房單位的目標。

聖荷西法規執行副主任羅勃茲(Rachel Roberts)表示,這些違建單位可能對住戶的健康和安全構成風險,例如,它們的臥室裡可能裝有天然氣設備,或者缺乏足夠的火災出口。

違建單位對屋主來說也有風險,一方面,保險公司可能拒絕承保非法建造單位,另一方面,非法單位將使物業較難售出,因為新屋主未來必須繼承風險。

較少見的問題是像去年秋季發生的一起事件,一位Airbnb租客霸占布倫塢(Brentwood)一棟別墅物業內的ADU長達570日,稱因為這個單位沒有申請許可證,所以她沒有欠租金。

為了解決非法興建問題,加州一些城市提供了「特赦」計畫,協助屋主讓其ADU合法化。以聖荷西為例,只要屋主將其ADU修繕達到興建當時的建築標準,就可被視為合法,但屋主仍需支付建築許可費用,低收入屋主可以利用市政府一筆30萬元資金來抵銷這筆費用。

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