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法院判佣金太高 房仲憂市場混亂

對於密蘇里州法院的裁決,地產經紀有不同看法。(取材自Pexels)
對於密蘇里州法院的裁決,地產經紀有不同看法。(取材自Pexels)

密蘇里州法院陪審團日前對房屋賣家提出的訴訟做出判決,稱全國房地產經紀協會(NAR)和幾家大型房產經紀公司合謀操控,讓佣金居高不下,被判賠償18億美元。該賠款還可能翻三倍,最終高達50億元。

該判例觸動美國房地產佣金制度,有民眾開始質疑房產佣金是否太高,賣家支付買家經紀佣金的制度是否合理?

如今美國房地產交易中,有約定俗成的賣家同時支付買賣雙方經紀佣金的制度。譬如在100萬元房產交易中,若佣金為6%,那麼由賣家支付6萬元總佣金,其中3萬元給賣家經紀,另外3萬元給買家經紀。目前一般的佣金比例為5%至6%,價格較貴的房屋佣金比例可能為4%。

而近日密蘇里州法院陪審團的判決,顛覆了這種由賣家支付買家經紀佣金的制度,這種制度稱為「cooperative compensation rule」。該判決認為房產經紀公司和NAR合謀,某種意義上強制將這一規則灌輸給賣家。NAR是全美最大的專業組織,全美約90%的房屋交易都是通過該組織的地產經紀人完成的。

對於該判決,NAR國際專任講師吳程遠(John Wu)表示,他對此判決很不理解。他認為地產經紀在保證房產交易順利進行中有不可替代的作用。而買賣經紀佣金制度向來不是法律規定,一直都是可協商的。

支付給房地產經紀合理的佣金是非常有必要的,地產經紀在工作之餘,還需要花大成本進行進修、上課、學習相關法律,每年也要支付會員費。這些都是很大的支出,如果佣金給的很低,很多地產經紀根本做不下去。吳程遠認為,做出該判決的陪審對地產經紀行業了解不深,或有一定偏見。

南加州資深地產經紀袁立功介紹,他不認為密蘇里州法院的判決短期內會給房地產市場帶來巨大變化,但若如今的佣金制度被打破,將有很長一段混亂期,直到佣金制度被重新矯正。

他說,賣家和地產經紀間會發生這樣的官司,其實有跡可循。在地產經紀行業,確實存在不良經紀攪亂地產交易市場。例如早有賣家只支付給賣家經紀3%的佣金,不支付買家經紀費用的行為;或是賣家經紀不收或只收1%賣家的佣金,實則從買家處變相收取佣金費。

袁立功表示,這種情形表面上為賣家省了錢,實際對買賣雙方都有隱憂。在華人圈的地產交易中,這種現象特別容易存在,因為買賣雙方都為華人,其中一些人不懂英文,一些來自中國大陸的買家、賣家不了解美國法律,根本不會細讀合同。

袁立功說,若行業佣金制度出現變化,買家經紀可能首當其衝。因為若賣家不再支付買家經紀,意味著買家經紀要靠買家支付佣金,但買家在習慣上並不願意支付佣金,他們很可能會直接聯繫賣家經紀。就算買家自僱經紀,他們可能只願意支付很低的佣金。袁立功說,這也是為何買家經紀通常比賣家經紀難做,新手通常要從買家經紀開始學。

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