「末日循環」來了？ 專家：金山衰退明年觸底

當4萬人上周湧入舊金山市中心參加「Dreamforce」大型會議，整個城市都獲益，包括旅館、餐館都擠滿人群，BART載客量衝高，但仍僅約為疫情前水平45%。儘管活動全球注目，但現實是舊金山仍在掙扎，遠距工作改變了世界，疫情開始迄今近四年，城市仍面臨財務危機。

現在民眾普遍擔心「末日循環」(doom loop)，稅收收入減少迫使城市預算刪減，引發更多人口外移，已成為描述這個城市困境的共同說法。風險仍存在，舊金山財務狀況好壞參半，遊客正回流，但失業仍多；人工智慧公司正簽署租約，但商店仍關閉；根據券商「世邦魏理仕」(CBRE)研究，舊金山有近三分之一辦公室空間掛牌出租或轉租，創下歷史最高紀錄。

房地產專家相信，空置率將於明年達到巔峰，人工智慧將迎來經濟活力新時代，推動城市進入可持續復甦。

然而，現狀是遠距工作繼續拖垮舊金山重要的辦公室業務，其占城市地產稅與總收入稅的最大份額。辦公室刷卡公司「Kastle」追蹤辦公室遷入情況顯示，舊金山辦公大樓進駐率比2019年水平低45%，低於美國大部分大城市，且與過去一年相較，基本上沒有變化。

紐約大學金融學副教授吉波塔(Arpit Gupta)並不認為會有更多灣區員工重返辦公室。他表示，全國範圍內返回辦公室模式已固定，紐約等城市的人流量與交通使用情況出現令人鼓舞趨勢。相比之下，舊金山停滯不前，對地產稅與營業稅的正面影響，需要很多年才可顯現。

舊金山財務總監透露，2021年舊金山因遠距工作損失估計4億8400萬元，未來幾年內年度預算赤字可能超過10億元。到2028年，單單地產稅損失可能導致每年收入減少近2億元。舊金山部分大型旅館、購物中心、辦公與公寓大樓業主，今年出現拖欠或放棄支付貸款，還有更多人面臨財務危機。舊金山最近有兩處辦公室銷售完成，約低於疫情前價值75%。

對於舊金山高達146億元年度巨大預算來說，這些都是壞消息。市議會議長佩斯金(Aaron Peskin)警示，明年預算談判可能是「一場災難」(a disaster)。

不過，許多建商認為，舊金山已進入復甦模式，住房社區正在發展，餐廳陸續開業。舊金山首席經濟學家伊根(Ted Egan)表示，辦公室地產市場已接近谷底，「空置率可能不會再攀高，並將可能於明年達到頂峰。」