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大仁說財經/房價正在狂飆,而Fed只是繼續火上澆油

房價一路長紅,Fed無意間成為推手。(歐新社)
房價一路長紅,Fed無意間成為推手。(歐新社)

競標大戰、全款支付、超過100萬元報價的房屋比比皆是。房市熱潮正式進入極其荒謬的階段。

即使房價以史上最快速度上漲,但聯準會(Fed)繼續每月購買400億元的抵押貸款債券來支撐房產市場。

雖然Fed終於開始「討論一下」取消其部分採購行動,但部分人士擔心Fed正在醞釀另一波房產泡沫。

這是因為Fed的緊急策略正在人為地降低房貸成本,並進一步推高許多地區房市已經顯得捉襟見肘的價格。

Bleakley Advisory Group投資長布克瓦(Peter Boockvar)表示:「Fed只是繼續向房市這把旺火澆上更多汽油。」

當然,Fed為防止新冠疫情造成的衰退演變為全面蕭條所做的歷史性努力仍然值得稱許。

去年年初新冠情爆發後,Fed迅速採取行動,將利率立即降至零,啟動緊急計畫解凍信貸市場,並承諾每月購買1200億元的國債和抵押債券。

這種前所未有的政策,加上國會、川普和拜登政府提供的數兆元紓困方案,為經濟快速復甦奠定了基礎。

「房價正在爆炸」

但考慮到經濟反彈的速度以及通膨飆升的現實,可能已經到了Fed該開始踩剎車的時候了,至少在其債券購買計畫上應該如此。

Fed主席鮑爾(Jerome Powell)在6月中政策會議後的新聞發布會上承認,就業市場在不久的將來可能「非常強勁」,並且很可能通膨不會像許多經濟學者認為的那樣迅速消失。

鮑爾說,「預測者必須保持保守謹慎。這就是個高度不確定的問題。」「我們正非常關注風險並仔細觀察數據。」

因為房產市場的數據爆表了。

4月房屋售價中位數達到創紀錄的34萬1600元,這是全國房地產經紀人協會(NAR)自1999年開始追踪該數字以來的最高水平。此外,單屋住宅價格比去年飆升20%,更是NAR自1970年代初開始統計該數據以來的最大漲幅。

在歐巴馬政府擔任資深經濟顧問的弗曼(Jason Furman)表示,「房價現在正在爆炸式上揚。房產業的一切都在上漲。」「Fed可能不應該再繼續人為壓低房貸利率。」

前Fed官員、現任Quill Intelligence CEO兼首席策略師布斯(Danielle DiMartino Booth)也同意這個觀點,Fed開始取消紓困措施的最明顯起點應該就從房貸開始,「超低的房貸利率助長了房產市場的狂熱。」

加劇社會不平等

鑑於目前處於失業狀態的美國人數量以及新冠變種病毒的不確定性,Fed對過早取消紓困措施持謹慎態度是可以理解的。這就是歐洲央行(ECB)在2011年曾採行的作法。事後看來,此舉反而推動歐洲經濟陷入雙底衰退。

Fed也不想嚇到已經習慣向央行拿錢的投資人。股市急劇下跌可能會削弱對經濟的信心。

即使如此,Fed對已經蓬勃發展的房產市場的支持極有可能將首購族拒之門外。由於擁有房屋是許多美國人累積財富的方式,Fed的不作為將是個非常消極的結果。有多少千禧世代有足夠的錢來支付全現金付款?

摩根大通基金首席全球策略師凱利(David Kelly)表示,Fed的支持正在「加劇社會不平等」,「最終是以犧牲窮人為代價來補貼富人。」

不平等在房市上尤為明顯,尤其是在種族方面。根據城市研究所(Urban Institute)的統計,2017年美國黑人住房擁有率僅有42%,而美國白人的比率為72%。這30個百分點的差距比1960年更大,當時住房歧視還是合法的,當時的統計數據差距為27個百分點。

「房市過熱」

可以肯定的是,Fed各理事沒有權力像國會議員或總統那樣按市場需求量身打造並調整政策。一個最充分的理由就是因為他們不是經選舉產生。貨幣政策是個反應遲鈍的工具。

凱利說,「即使你手上只有一把大鐵錘,並不代表你必須每天使用它。」

凱利的老闆、摩根大通CEO戴蒙(Jamie Dimon)最近告訴國會,「房價出現一點泡沫。」但他補充說,情況並不像2008年那麼嚴重,當時槓桿率更高,承保標準很差。

現在房價已飆升至如此之高,以至於一些潛在買家只能放棄退出。4月成屋銷售下降近3%,連續第3個月下降。基於對住房的強烈需求,這代表市場上沒有足夠的房屋,至少不是那些負擔得起的房屋。

Bleakley投資長布克瓦表示:「兩位數的價格漲幅太過狂熱,以至於它讓房市銷售開始放緩。」

換句話說,Fed對住房的支持反而正在抑制經濟活動,與其宣稱的目的完全背道而馳。

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