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舊金山灣區房市 出現「甜甜圈效應」

灣區「房源少,買房熱」買家需要高出5%-10%的加價才有可能買到房子(記者李怡/攝影)
灣區「房源少,買房熱」買家需要高出5%-10%的加價才有可能買到房子(記者李怡/攝影)

根據舊金山灣區房地產數據顯示,灣區的房價幾十年來一直呈現不斷上漲的趨勢,尤其是自疫情以來上漲的速度在加快,但是上漲的地區和區域並不是平均分佈。因為受到疫情的影響,人們生活方式的改變和房市政策法案B09 B10的刺激,舊金山灣區與其他大城市一樣,也出現了「甜甜圈效應」,既隨著遠程工作成為許多知識工作者的常態,作為專業中心的都市區,出現了從人口密集的市中心,遷移到寬闊郊區環境的現象。

受疫情影響,人們生活方式的轉變,讓舊金山海灣北部和東部的許多社區,房屋價值的增長速度,比十年前更快。在舊金山,情況正好相反:大多數社區的房價,在 2010 年代初期增長最快,其次是疫情大流行前,大流行期間增速緩慢甚至出現負增長。根據房產經紀人 Jessica 葉的介紹,疫情期間因舊金山市區電梯房的銷售週期變長,成交難等情形,個別地產商也會採取一些,例如免除HOA費用等變相的降價措施。

根據地產銷售平台Zillow對AUC數據的分析顯示,疫情前期到現在,房屋價格上漲速度最小的社區主要在舊金山。即使是在過去 10 年中,房價增長最慢的 20 個社區中,有 16 個在舊金山。 Zillow在對舊金山灣區 536 個社區的房屋價值數據分析中得出,舊金山華埠的 AUC 為 0.93,在過去十年中的增速最小,儘管其房屋價值增長了近 50%,但是因為所有的增長都集中在了過去十年的早期。自 2017 年以來,該社區的房價實際上已經在下降。僅因為一個街區房價增速較小,也並不代表這個地區的房屋價值,在過去的10 年裡沒有增加。實際上在過去十年中,即使是AUC 最低的 10 個社區的房價,仍然是至少增長了 50%,而且其中大多數房產價格增長的更多。

而相對與舊金山的高密度社區,密度較低的東灣社區,在疫情大流行期間,房屋價格的增長速度很快,像康特拉科斯塔縣(Contra Costa County)和阿拉米達縣(Alameda County)等地區。位於東灣和馬林縣(Marin County)。房屋價格增長最快的區(AUC 為 0.24)是里士滿(Richmond)市的里奇莫爾村(Metro Richmore Village)。因為該社區在過去10 年的前半段,房價出現下跌,隨後從 2018 年開始,房價急劇上漲。該社區 10 年的房價增長中有超過 40% ,是發生在過去的一年內,即2020 年 9 月到2021至今。

從Zillow數據分析之後再看回舊金山大灣區的房市現狀,據房產經紀人陳浚濠(Eric Chen)透露,目前灣區地產的現狀是「房源供給少 買家看房熱 」, 在加上 SB09、SB10 法案政策的刺激,在本為地產淡季的冬季,其他州地產可能會出現些許降溫跡象,但是預計加州不會,舊金山不會。為提供更多的住房,和解決搬離加州問題,SB09法案,應運而生。該法案允許業主將單個家庭地塊分割為兩個地塊,每個地塊上最多放置兩個單元,從而在當前僅限於單個家庭房屋的某些房產上,創造最多四個住房單元的潛力。根據新法案,加州各市縣將被要求批准,符合規定規模和設計標準的開發方案。使房產1變2,2變4 ,一塊地有建造四棟房子的潛力。

陳浚濠(Eric Chen)說,只在去年疫情前期有一段房價黃金窗口期,之後就是一路在漲,今年年初的2-5月份,房價走的更是瘋狂。買家需要高出5%-10%的加價才有可能買到房子;今年7-8月份,準備進入房地產市場的買家們,普遍出現了「恐高」心理,即是房價嚴重過了自己的承受點,擔心自己高價入市後,房價會下跌,但觀望之後,房屋的價格還是很高,又隨即入市。因此這個冬季房價未出現下跌的跡象。只是交易週期由之前的一周,變為兩週內。

匯總 Jessica 葉與陳浚濠(Eric Chen)的綜合建議是:目前灣區的地產現狀是賣家市場,多個買家競爭的局面,不論是買方還是賣方都應周全計劃和考量,不應用主觀的情緒看客觀的市場。建議,買方不要過於嘗試和追求低買高入,應先專注在房屋使用的訴求上。先上車再考慮投資的因素,陳浚濠(Eric Chen)說,除了投資以外,家還是承載愛的地方。雖然現在賣房是個好時機,但是賣之前要想好怎麼再買,也是關鍵。

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